De zaak in het kort
In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland geoordeeld over een geschil betreffende de vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De eigenaar van de woning, aangeduid als de eiser, was het niet eens met de vastgestelde waarde van € 211.000,- voor het belastingjaar 2023 en had bezwaar gemaakt tegen deze beschikking. Na de afwijzing van zijn bezwaar stelde de eiser beroep in bij de rechtbank, in de hoop op een herziening van de waarde. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde voldoende had onderbouwd en verklaarde het beroep ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon toen de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap de WOZ-waarde van de woning van de eiser vaststelde op € 211.000,-, met de waardepeildatum op 1 januari 2022. De beschikking leidde tot een aanslag voor onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing. De eiser maakte bezwaar tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar verklaarde dit bezwaar ongegrond en handhaafde de waarde.
De eiser ging daarop in beroep bij de rechtbank en voerde verschillende argumenten aan tegen de vastgestelde waarde. De rechtbank besloot dat een zitting niet nodig was, omdat beide partijen akkoord waren met een schriftelijke afhandeling van het beroep.
De woning in kwestie is een bovenwoning, gebouwd in 1952, met een gebruiksoppervlakte van 59 m² en een berging/schuur van 6 m². De zaak draaide om de vraag of de WOZ-waarde op de juiste manier was vastgesteld. De heffingsambtenaar gebruikte de vergelijkingsmethode, waarbij de woning werd vergeleken met drie andere verkochte woningen in de omgeving. Deze referentiewoningen waren appartementen en flatwoningen in laagbouwcomplexen, die rond dezelfde periode als de peildatum waren verkocht.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De referentiewoningen die werden gebruikt in de taxatiematrix waren volgens de rechtbank vergelijkbaar genoeg met de woning van de eiser, zelfs al waren het geen identieke bovenwoningen. De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht had gegeven in de manier waarop verschillen tussen de woningen waren verdisconteerd in de waardebepaling.
De eiser had verschillende gronden aangevoerd waarom de vastgestelde waarde volgens hem te hoog was. Een van de argumenten was dat het duurzaamheidsniveau van de woning onder gemiddeld was en dat er onvoldoende rekening was gehouden met de energiekosten door slechte isolatie. De heffingsambtenaar had geen specifiek energielabel voor de woning, maar stelde dat het duurzaamheidsaspect was verdisconteerd door de woning te vergelijken met woningen uit een vergelijkbare bouwperiode. De rechtbank volgde deze redenering en verwierp de beroepsgrond.
Verder voerde de eiser aan dat er geen rekening was gehouden met het aandeel van de Vereniging van Eigenaars (VVE) in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar toonde echter aan dat deze factoren wel degelijk in de taxatiematrix waren opgenomen, en de rechtbank oordeelde dat de verkoopprijzen op de juiste wijze waren geschoond van VVE-reserves.
De eiser stelde ook dat de vergelijking met appartementen en flatwoningen niet passend was omdat er onvoldoende rekening was gehouden met het specifieke karakter van zijn bovenwoning. De heffingsambtenaar antwoordde dat er onvoldoende bovenwoningen waren verkocht om als referentie te dienen en dat de gekozen referentiewoningen voldoende vergelijkbaar waren. De rechtbank vond deze redenering acceptabel.
Ten slotte was een argument van de eiser dat er onvoldoende rekening was gehouden met de ligging en de etage van de referentiewoningen. Hij betoogde dat woningen op hogere etages vaak meer waard zijn vanwege uitzicht en lichtinval. De rechtbank vond deze stelling niet voldoende onderbouwd en verwierp ook deze beroepsgrond.
Al met al verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, waardoor de oorspronkelijke WOZ-waarde van € 211.000,- gehandhaafd bleef. Aangezien het beroep ongegrond was, kreeg de eiser geen vergoeding voor proceskosten of griffierecht. Partijen die het niet eens zijn met deze uitspraak, kunnen binnen zes weken na verzending van de uitspraak in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
