De zaak in het kort
De rechtbank Midden-Nederland heeft op 24 oktober 2025 uitspraak gedaan over een geschil betreffende de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De eigenaar van de woning, hierna eiser genoemd, betwistte de vastgestelde waarde van € 211.000,- op de waardepeildatum 1 januari 2022 en stelde dat deze te hoog was. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde correct is, en verklaarde het beroep ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 28 februari 2023 stelde de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiser vast op € 211.000,- voor het belastingjaar 2023. Deze waarde werd gebruikt als basis voor de onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing. Eiser diende bezwaar in tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar handhaafde de waarde in de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023. Hierop besloot eiser beroep in te stellen bij de rechtbank.
De woning in kwestie is een bovenwoning uit 1952 met een berging/schuur van 6 m² en een gebruiksoppervlakte van 59 m². Het geschil betrof de vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2022. In de beroepsprocedure gebruikte de heffingsambtenaar een taxatiematrix om de waarde te verdedigen, waarin de woning vergeleken werd met drie andere woningen in dezelfde plaats die rondom de waardepeildatum waren verkocht.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelde of de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd voor de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde. Dit werd gedaan door de waarde van de woning te vergelijken met de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De referentiewoningen waren appartementen en flatwoningen in laagbouwcomplexen binnen dezelfde wijk. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. Hierbij werd rekening gehouden met verschillen in staat van onderhoud en voorzieningen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser.
Eiser voerde meerdere gronden aan ter betwisting van de vastgestelde WOZ-waarde:
1. **Duurzaamheidsniveau**: Eiser stelde dat het duurzaamheidsniveau van de woning laag was, wat onvoldoende was verdisconteerd in de waarde. De heffingsambtenaar had echter de duurzaamheid verdisconteerd in de prijs door vergelijking met woningen uit dezelfde bouwperiode. De rechtbank volgde de redenering van de heffingsambtenaar en verwierp dit argument.
2. **Aandeel VVE**: Eiser betoogde dat de verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van Eigenaars (VVE) gecorrigeerd moesten worden voor het aandeel in de reserves. De heffingsambtenaar had echter deze correcties in de taxatiematrix opgenomen, waardoor de rechtbank ook deze grond verwierp.
3. **Objecttype**: Eiser vond dat de gebruikte referentiewoningen, zijnde flatwoningen en appartementen, niet vergelijkbaar waren met zijn bovenwoning. De heffingsambtenaar legde uit dat deze keuze was gemaakt wegens een gebrek aan verkochte bovenwoningen. De rechtbank vond de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar en verwierp ook dit argument.
4. **Ligging en etage**: Eiser voerde aan dat de ligging en etage van de referentiewoningen onvoldoende in aanmerking waren genomen. De rechtbank oordeelde dat de stelling van eiser, dat hogere etages meer waard zijn, niet onderbouwd was en dat de waarde die aan een verdieping wordt toegekend subjectief is.
De rechtbank concludeerde dat het beroep ongegrond was en de WOZ-waarde gehandhaafd bleef. Omdat het beroep ongegrond werd verklaard, was er geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Partijen die het niet eens zijn met deze uitspraak kunnen binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het hoger beroep kan digitaal worden ingesteld via de website van de rechtspraak of middels een schriftelijk verzoek aan het gerechtshof in Arnhem. Indien spoed vereist is, kan een voorlopige voorziening worden aangevraagd bij de voorzieningenrechter van hetzelfde hof.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
