De zaak in het kort
In deze zaak draait het om de vaststelling van de WOZ-waarde van een bovenwoning in Utrecht. De eigenaar, aangeduid als eiser, is het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 764.000,- voor het belastingjaar 2023, gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft deze waarde ondanks bezwaren van de eiser, die hiertegen beroep heeft ingesteld. De rechtbank heeft besloten de zaak schriftelijk af te doen zonder een zitting, omdat beide partijen daar geen bezwaar tegen hadden.
Het verloop van het proces en de feiten
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en heeft daarbij een taxatiematrix gebruikt. Deze matrix vergelijkt de woning met vier andere woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De woning is een in 1900 gebouwde bovenwoning met diverse bijgebouwen en voorzieningen. Het geschil betreft de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde.
De eiser heeft verschillende argumenten aangevoerd waarom de WOZ-waarde te hoog zou zijn vastgesteld:
1. De gedateerde badkamer en de algehele staat van onderhoud van de woning.
2. Het matige duurzaamheidsniveau vanwege slechte isolatie.
3. De ligging van de woning nabij bedrijvigheid.
4. Het recht van overpad dat op een deel van het perceel rust.
5. Het feit dat de woning deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaars (VVE).
6. Het gebruik van nieuwe referentiewoningen in de uitspraak op bezwaar.
7. Het verschil in bouwjaar tussen de woning en de referentiewoningen.
8. De ligging op een specifieke etage.
De heffingsambtenaar heeft elk van deze punten weerlegd met tegenargumenten, ondersteund door de taxatiematrix en andere gegevens, waaronder verkoopbrochures en foto’s.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende heeft aangetoond dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit oordeel is grotendeels gebaseerd op de taxatiematrix en de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat:
– De gedateerde badkamer en de algemene staat van onderhoud niet voldoende zijn onderbouwd door de eiser met objectieve gegevens, zoals foto’s of andere documenten. De aanwezigheid van een luxe keuken wordt ook meegewogen.
– De staat van onderhoud is beoordeeld en ligt in lijn met wat normaal is voor het bouwjaar. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met mogelijke verschillen in staat van onderhoud.
– Het duurzaamheidsniveau is verwerkt in de referentiewoningen, aangezien deze uit dezelfde bouwperiode komen.
– De ligging nabij bedrijvigheid is een subjectieve factor en kan voor sommigen juist een voordeel zijn. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hier adequaat rekening mee heeft gehouden.
– Het recht van overpad beïnvloedt de waarde niet, aangezien er geen grond is gewaardeerd.
– De invloed van de VVE is correct verwerkt in de taxatiematrix.
– Het gebruik van nieuwe referentiewoningen in de bezwaarfase is toegestaan en beïnvloedt de beoordeling niet negatief, omdat er een vrije bewijsleer geldt in het belastingrecht.
– De verschillen in bouwjaar zijn niet significant genoeg om de vergelijkingsmethode ongeldig te maken, vooral gezien de correcties die zijn aangebracht.
– De ligging van de etage is een subjectief element en is niet voldoende onderbouwd door de eiser als waardeverlagende factor.
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond, wat betekent dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 764.000,- blijft gehandhaafd. De rechtbank ziet geen reden voor een vergoeding van proceskosten of het griffierecht aan de eiser.
Partijen die het niet eens zijn met de uitspraak hebben de mogelijkheid om binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak hoger beroep aan te tekenen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit kan zowel digitaal als per post. Indien de situatie spoedeisend is, kan een voorlopige voorziening worden aangevraagd bij de voorzieningenrechter van het gerechtshof.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
