De zaak in het kort
In deze zaak speelt een conflict tussen twee partijen over de voorgenomen verbouwing van een garage tot een tiny house. [Gedaagde] heeft een bouwvergunning ontvangen om haar garage, gelegen op de grens van het perceel van [eisers], om te bouwen tot een tiny house. Het geplande tiny house zou een deur en raam hebben die uitkijken op de tuin van [eisers]. [Eisers] willen dit voorkomen en hebben een bouwverbod gevorderd, omdat ze van mening zijn dat de bouwplannen inbreuk maken op hun burenrechten. De rechtbank heeft geoordeeld dat een bouwvergunning geen toestemming geeft om burenrechten te schenden en heeft het bouwverbod deels toegewezen.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een dagvaarding van [eisers], gevolgd door de indiening van producties door beide partijen en een mondelinge behandeling. [Eisers] zijn sinds mei 2024 eigenaar van een appartementsrecht dat hen exclusief gebruik van de tuin verleent. De garage die [gedaagde] wil verbouwen, staat op de grens van dit perceel. [Gedaagde] diende een omgevingsvergunningaanvraag in bij de gemeente voor de verbouwing van de garage tot een tiny house, die op 22 februari 2024 werd verleend. De vergunning vermeldt expliciet dat rechten van derden aan het gebruik ervan in de weg kunnen staan. Er werden geen bezwaren ingediend tegen de vergunning, waardoor deze onherroepelijk werd.
Na het verkrijgen van de vergunning, begonnen [eisers] en [gedaagde] te corresponderen over de bouwplannen. [Eisers] vroegen [gedaagde] om te bevestigen dat zij geen raam en deur zou plaatsen die uitkijken op hun tuin en dat zij geen recht van overpad over de strook grond heeft. [Gedaagde] weigerde deze bevestiging te geven en ging door met de voorbereidingen voor de bouw.
[Eisers] vroegen de gemeente om de vergunning in te trekken, maar dit verzoek werd afgewezen. Vervolgens hebben [eisers] bezwaar aangetekend. Tegelijkertijd hebben zij een kort geding aangespannen om de bouw te stoppen, waarbij ze aanvoerden dat [gedaagde] zonder hun toestemming inbreuk zou maken op hun rechten. [Gedaagde] voerde verweer door te stellen dat zij toestemming had van voormalige huurders en dat er geen sprake is van een nieuwe inbreuk op de privacy, omdat de oorspronkelijke garage ook ramen had.
De beslissing van de rechtbank
De voorzieningenrechter moest beoordelen of de vorderingen van [eisers] in een bodemprocedure een redelijke kans van slagen zouden hebben. De rechter oordeelde dat [eisers] ontvankelijk zijn in hun vorderingen, ondanks dat de tuin formeel eigendom is van de Vereniging van Eigenaars (VvE), omdat zij een exclusief gebruiksrecht hebben.
Het argument van [gedaagde] dat zij toestemming had van de voormalige huurders voor de bouwplannen werd door de rechtbank verworpen. De rechter benadrukte dat een dergelijke toestemming privaatrechtelijk moet zijn vastgelegd en bindend moet zijn voor opvolgende eigenaren, wat hier niet het geval was. De gemeente had zich bij de vergunningsverlening laten misleiden door deze toestemming.
De rechter wees het bouwverbod gedeeltelijk toe. [Gedaagde] mag het perceel verbouwen, maar moet daarbij rekening houden met de civiele burenrechten. Dit houdt in dat de bouwwerkzaamheden die inbreuk maken op het gebruiksrecht van [eisers] niet zijn toegestaan. Het geplande raam en de deur die uitkijken op de tuin van [eisers] moeten worden aangepast om inbreuk te voorkomen.
Daarnaast legde de rechter een dwangsom op aan [gedaagde] voor elke dag dat zij in strijd met het vonnis handelt, tot een maximum bedrag. Ook werd [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [eisers].
De voorzieningenrechter gaf ook aan dat de omgevingsvergunning geen carte blanche is om inbreuk te maken op de rechten van anderen. De uitspraak benadrukt het belang van het respecteren van burenrechten, zelfs wanneer een bouwvergunning is verleend.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
