De zaak in het kort
In deze zaak heeft de rechtbank Noord-Holland een uitspraak gedaan over de bevoegdheid van een appartementseigenaar om zelfstandig een vordering in te stellen voor herstel en schadevergoeding met betrekking tot gevelschade van een pand. De eiser, een appartementseigenaar, trachtte een schadevergoeding te verkrijgen voor gebrekkig stucwerk aan de gevels van het gebouw waarin het appartement zich bevindt. De rechtbank oordeelde dat de eiser niet ontvankelijk was in haar vorderingen, omdat deze betrekking hadden op een gemeenschappelijk deel van het gebouw, waarvoor de Vereniging van Eigenaren (VvE) verantwoordelijk is. De rechtbank benadrukte dat alleen de VvE bevoegd is om namens de gezamenlijke eigenaren in rechte op te treden.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met een geschil over gebrekkig stucwerk aan de gevels van een pand dat in appartementsrechten was gesplitst. De eiser had een appartement gekocht van de gedaagde, die ook de renovatie van het pand had laten uitvoeren. Voor de koop was er een bouwkundige keuring uitgevoerd, waarbij scheuren in het stucwerk waren geconstateerd. De verkoper had aangegeven dat de gevelafwerking onder de verantwoordelijkheid van de VvE viel en dat er geen garantie op de gevel werd gegeven.
Na de koop werd het appartement aan de eiser geleverd. Nadien ontving de gedaagde een verzoek van de eiser, namens de VvE, om de scheuren in de zijgevel te repareren. De gedaagde wees iedere aansprakelijkheid af, omdat er geen garantie op de gevel was en omdat het vermeende gebrek het normale gebruik van de woning niet in de weg stond.
De eiser liet vervolgens een deskundigenrapport opstellen, waaruit bleek dat er sprake was van gebreken. Op basis daarvan stelde de eiser de gedaagden aansprakelijk en eiste vervangende schadevergoeding. De gedaagden lieten een tegenexpertise uitvoeren en bleven bij hun standpunt dat zij niet aansprakelijk waren.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank oordeelde dat de gevels tot het gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw behoorden en dat de VvE volgens de wet het beheer daarover voert. Dit betekent dat alleen de VvE bevoegd is om een juridische vordering met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen. De rechtbank wees erop dat de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot gemeenschappen niet van toepassing zijn op gebouwen die in appartementsrechten zijn gesplitst. Daardoor kon de eiser zich niet beroepen op haar bevoegdheid om zelfstandig namens de gemeenschap een vordering in te stellen.
Verder stelde de rechtbank vast dat de aanspraken die aan de eiser waren overgedragen, alleen betrekking hadden op het privé-gedeelte van het pand, namelijk het verkochte appartementsrecht. Eventuele aanspraken met betrekking tot de gemeenschappelijke gevel waren niet aan de eiser persoonlijk overgedragen.
Op basis van deze overwegingen verklaarde de rechtbank de eiser niet-ontvankelijk in haar vorderingen tegen de gedaagden. De rechtbank achtte het niet noodzakelijk om de inhoudelijke argumenten over de gestelde non-conformiteit, het verzuim en de hoogte van de herstelkosten verder te beoordelen.
Als gevolg van de uitspraak moest de eiser de proceskosten van de gedaagden betalen, die in totaal €5.601 bedroegen. De eiser werd veroordeeld tot betaling van deze kosten, inclusief de wettelijke rente als de betaling niet tijdig zou plaatsvinden.
Deze zaak onderstreept de juridische complexiteit bij het instellen van vorderingen met betrekking tot gemeenschappelijke delen van een in appartementsrechten gesplitst gebouw en benadrukt het belang van de rol van de VvE bij dergelijke geschillen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
