De zaak in het kort
De rechtbank Noord-Holland heeft uitspraak gedaan in een geschil tussen appartementseigenaren en de Vereniging van Eigenaars (VvE) over de vervanging van rookgasafvoeren in een appartementencomplex. Het besluit van de VvE om deze rookgasafvoeren te vervangen werd door de eigenaren aangevochten. Zij stelden dat het besluit in strijd was met de splitsingsakte, omdat de rookgasafvoeren tot de privégedeelten behoren. De rechtbank oordeelde dat het besluit nietig was, omdat de VvE niet bevoegd was om privé-eigendommen te vervangen zonder toestemming van de eigenaren.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon toen twee appartementseigenaren, aangeduid als [verzoekers], een verzoek indienden bij de rechtbank om het besluit van de VvE nietig te verklaren. Dit besluit, genomen tijdens een algemene ledenvergadering op 18 maart 2025, betrof de vervanging van rookgasafvoeren van alle appartementen in het complex. Volgens de notulen van de vergadering was de vervanging noodzakelijk vanwege de veiligheidseisen en omdat de eigenaren zelf niet in staat waren om de rookgasafvoeren te vervangen zonder aanzienlijke overlast voor andere appartementen.
De splitsingsakte van het complex, waar 25 appartementen deel van uitmaken, was gebaseerd op het Modelreglement 1992. Volgens artikel 9 van dit reglement behoren de daken, schoorstenen, en ventilatiekanalen tot de gemeenschappelijke delen, tenzij ze specifiek in dienst staan van een privégedeelte. De rookgasafvoeren vallen volgens de rechtbank onder deze uitzondering, aangezien ze elk appartement individueel bedienen en niet aan elkaar gekoppeld zijn.
Tijdens de mondelinge behandeling op 20 november 2025 werd duidelijk dat de rookgasafvoeren via een gemeenschappelijke schacht lopen, maar ieder leidt naar een aparte cv-ketel in de privé-eigendommen van de appartementseigenaren. De VvE had besloten om de rookgasafvoeren collectief te vervangen, met de kosten ten laste van de gemeenschappelijke middelen, omdat individuele vervanging zonder overlast niet mogelijk was. De VvE erkende dat de rookgaskanalen tot de privégedeelten behoren, maar betwistte dat het besluit in strijd was met de splitsingsakte of de redelijkheid en billijkheid.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat het besluit van de VvE om de rookgasafvoeren te vervangen nietig was. Het besluit was in strijd met de splitsingsakte, die bepaalt dat de rookgasafvoeren tot de privégedeelten behoren en dat de VvE geen bevoegdheid heeft om deze zonder toestemming van de eigenaren te vervangen. De rechtbank wees erop dat het besluit de kosten van vervanging ten laste van de gemeenschappelijke middelen zou brengen, wat in strijd is met artikel 19 van het Modelreglement. Dit artikel bepaalt dat de kosten voor privé-onderdelen voor rekening van de individuele eigenaar zijn.
Hoewel de VvE een verantwoordelijkheid heeft voor de veiligheid en het onderhoud van het gebouw, rechtvaardigde dit volgens de rechtbank niet het nemen van besluiten die de eigendomsrechten van individuele appartementseigenaren schenden. De rechtbank wees ook het tegenverzoek van de VvE af, waarin zij een verklaring voor recht had gevraagd dat de eigenaren hun medewerking moesten verlenen aan de vervanging.
De proceskosten werden ten laste van de VvE gebracht, omdat zij in het ongelijk was gesteld. Dit omvatte de kosten voor het griffierecht, het salaris voor de gemachtigde van de verzoekers, en de nakosten. De rechtbank verklaarde de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat deze onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd.
Deze uitspraak benadrukt de noodzaak voor VvE’s om zorgvuldig te handelen binnen de juridische kaders van de splitsingsakte en het Modelreglement. Besluiten die de eigendomsrechten van individuele appartementseigenaren raken, moeten met de nodige toestemming en in overeenstemming met de geldende regels worden genomen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
