De zaak in het kort
In deze zaak hebben eisers, [eiser 1] en [eiser 2], een appartement gekocht in een souterrain van een verbouwde villa van Cobraspen Vastgoedontwikkeling B.V. Na de koop ondervonden de kopers ernstige wateroverlast die het appartement ongeschikt maakte voor normaal gebruik als woning. De rechtbank heeft geoordeeld dat het vochtprobleem zo ernstig is dat het de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. De eisers hebben recht op een gedeeltelijke schadevergoeding.
Het verloop van het proces en de feiten
Cobraspen is een vastgoedontwikkelaar die in 2016 eigenaar werd van een monumentale villa. Deze villa werd omgezet in zes luxe appartementen, waarvan er één in het souterrain lag. Op 19 juli 2022 hebben de eisers een koopovereenkomst getekend voor dit souterrainappartement. Na de koop, in juni 2023, maakten de kopers voor het eerst melding van wateroverlast die zich manifesteerde in de vorm van vochtplekken, waterinstroom via de vuilwaterput en de liftput, en schimmelvorming. Deskundigenrapporten, waaronder een rapport van Cauberg Huygen, bevestigden dat het appartement niet waterdicht was en dus niet voldeed aan de verwachtingen op basis van de koopovereenkomst.
De eisers hebben Cobraspen meerdere keren op de hoogte gebracht van de wateroverlast en verzocht om maatregelen, maar zonder resultaat. Dit leidde tot een ingebrekestelling en uiteindelijk de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst op 6 augustus 2024.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of er sprake was van non-conformiteit, wat inhoudt dat het appartement niet voldeed aan de verwachtingen op grond van de koopovereenkomst. Volgens artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. De rechtbank oordeelde dat het appartement niet voldeed aan de eisen voor normaal gebruik, omdat het niet waterdicht was. De vochtproblematiek was zo ernstig dat deze normaal gebruik als woning in de weg stond, wat een ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigde.
De rechtbank wees het verweer van Cobraspen, dat het appartement ‘as is’ was geleverd, af. Cobraspen was verplicht om een appartement te leveren dat geschikt was voor normaal gebruik als woning. Dit omvatte de waterdichtheid van het souterrain, de liftinstallatie en de scheidingswanden. De non-conformiteit was niet kenbaar voor de eisers op het moment van aankoop, omdat destructief onderzoek, dat niet gebruikelijk is bij een bouwtechnische keuring, nodig zou zijn geweest.
Cobraspen’s verweer dat de wateroverlast incidenteel was, werd ook verworpen. Volgens het deskundigenonderzoek was er sprake van een terugkerend risico op wateroverlast, mede door de hoge grondwaterstand in de regio. Cobraspen had bij de verbouwing van het souterrain rekening moeten houden met deze omstandigheden.
De rechtbank besloot dat de eisers de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. Hierdoor werd Cobraspen veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan de eisers voor de aankoop en inrichting van het appartement, evenals voor de gewijzigde marktomstandigheden waardoor de eisers een hogere prijs moeten betalen voor vervangende woonruimte. De rechtbank wees enkele andere schadeposten af, zoals immateriële schade wegens gederfd woongenot en gestegen hypotheekrente, omdat deze niet voldoende onderbouwd waren.
De rechtbank veroordeelde Cobraspen tot het vergoeden van de proceskosten aan de eisers en verklaarde een deel van de vonnissen uitvoerbaar bij voorraad, zodat de eisers snel toegang zouden krijgen tot de toegekende schadevergoeding. De rechtbank wees het meer of anders gevorderde af.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
