De zaak in het kort
De rechtbank Noord-Nederland behandelde een geschil tussen een verhuurder en huurders over de redelijkheid van de huurprijs en de aanwezigheid van gebreken in de huurwoning. De huurders hadden vocht- en schimmelproblemen gemeld, wat leidde tot een conflict over de huurprijs en herstelverplichtingen. De rechtbank oordeelde dat de huurprijs redelijk was, maar tijdelijk verlaagd moest worden vanwege de gebreken, en kende de huurders een schadevergoeding toe.
Het verloop van het proces en de feiten
De huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurders begon op 1 mei 2023, met een maandelijkse huurprijs van € 1.175,00. In oktober 2023 meldden de huurders vocht- en schimmelproblemen aan de beheerder van het pand. Herhaalde meldingen in de daaropvolgende maanden resulteerden in beperkte maatregelen, zoals het aanbrengen van ventilatieroosters en schimmelbehandeling met benzalkoniumchloride. Echter, een deskundigenrapport van februari 2024 onthulde dat de woning ernstig was aangetast door zwarte schimmel, vooral veroorzaakt door een slecht geïsoleerd en lekkend dak.
De huurders vroegen de huurcommissie om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen, die deze vaststelde op € 690,01 per maand. De verhuurder betwistte deze uitspraak bij de kantonrechter, waardoor de beslissing van de huurcommissie kwam te vervallen. De huurders schortten een deel van de huurbetalingen op vanaf september 2024, wat leidde tot een huurachterstand van € 6.899,26.
Tijdens het proces eisten de huurders dat de verhuurder herstelwerkzaamheden zou uitvoeren en de huurprijs zou verlagen vanwege de gebreken. Ook vroegen ze een schadevergoeding voor beschadigde apparatuur als gevolg van de vocht- en schimmelproblemen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank behandelde de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk vanwege hun samenhang. Het stelde de redelijkheid van de aanvangshuurprijs vast op basis van het woningwaarderingsstelsel. Ondanks de bevindingen van de huurcommissie, oordeelde de rechtbank dat de woning met 156 punten boven de liberalisatiegrens lag, waardoor de afgesproken huurprijs van € 1.175,00 als redelijk werd beschouwd. Vanaf 1 juli 2024 werd de huurprijs geïndexeerd naar € 1.239,63.
De rechtbank erkende de vocht- en schimmelproblemen als een substantieel gebrek dat het huurgenot aantastte. Hierdoor werd een tijdelijke huurprijsverlaging van 30% toegekend voor de periode van november 2023 tot april 2025. De verhuurder werd veroordeeld tot het terugbetalen van € 6.538,89 aan de huurders voor het teveel betaalde huur in deze periode.
De schade aan de apparatuur van de huurders, veroorzaakt door de vochtproblemen, werd erkend. De verhuurder moest € 2.915,00 vergoeden voor de beschadigde speakers. Andere schadeclaims, zoals die voor een draaitafel en cv-ketel, werden afgewezen wegens gebrek aan bewijs of onvoldoende onderbouwing.
De vordering van de verhuurder voor een contractuele boete van € 1.000,00 vanwege niet-tijdige huurbetalingen werd afgewezen. De rechtbank oordeelde dat de huurders gerechtigd waren om een deel van de huur op te schorten vanwege de gebreken. Ook de buitengerechtelijke incassokosten werden afgewezen omdat er geen kosteloze aanmaning was verstuurd.
In conventie werd de verhuurder grotendeels in het gelijk gesteld en kregen de huurders de proceskosten toegewezen. In reconventie werd de verhuurder veroordeeld tot het betalen van de proceskosten van de huurders. De rechtbank wees andere vorderingen af en verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
