De zaak in het kort
In deze civiele rechtszaak heeft de kantonrechter van de rechtbank Overijssel een uitspraak gedaan inzake een geschil tussen de vereniging van eigenaars (VvE) van recreatiepark de Drentse Lagune en Kovastgo B.V., een eigenaar van meerdere appartementsrechten binnen het park. De kern van het geschil betreft de betaling van diverse facturen die door de VvE aan Kovastgo zijn verzonden. De kantonrechter heeft geoordeeld dat Kovastgo een deel van deze facturen moet betalen, maar dat de kosten voor woningverbeteringen niet ten laste van Kovastgo kunnen worden gebracht omdat de VvE daarover geen geldige besluiten heeft kunnen nemen. De beslissingen om deze kosten bij Kovastgo in rekening te brengen zijn nietig verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
Het proces begon met een dagvaarding waarin de VvE verzocht om betaling van openstaande facturen ter waarde van € 24.372,41 door Kovastgo. Deze facturen hadden betrekking op ledenbijdragen voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteit en water, een liquiditeitsbijdrage en kosten voor woningverbeteringen. Kovastgo verweerde zich door te stellen dat het verbruik van water en elektriciteit nihil was en dat deze kosten niet in rekening gebracht mochten worden voor privégedeelten. Kovastgo betwistte ook de kosten voor woningverbeteringen, aangezien deze betrekking hadden op privégedeelten waarover de VvE geen zeggenschap had.
De VvE baseerde haar vordering op de splitsingsakte en de besluiten van de algemene ledenvergadering (ALV). Volgens de splitsingsakte zijn eigenaren verplicht bij te dragen aan gemeenschappelijke kosten. Tijdens de ALV’s van december 2023 en juni 2024 werden beslissingen genomen over de begroting, voorschotbijdragen en woningverbeteringen. Kovastgo was van mening dat deze besluiten nietig waren omdat ze betrekking hadden op privégedeelten.
De beslissing van de rechtbank
De kantonrechter overwoog dat Kovastgo als lid van de VvE gehouden is bij te dragen aan gemeenschappelijke kosten, zoals vastgelegd in de splitsingsakte. De VvE mocht op basis van de splitsingsakte kosten voor water en elektriciteit in rekening brengen, ook al beweerde Kovastgo dat het verbruik nihil was. Het verweer van Kovastgo tegen deze kosten werd verworpen omdat de woningen, ondanks dat ze niet verhuurd werden, wel op temperatuur moesten worden gehouden en aangesloten moesten zijn op het waternet voor legionellaspoelingen.
Betreffende de eindafrekening voor 2023 werd vastgesteld dat er geen voorschotkosten voor water en elektra waren opgenomen in de facturen, waardoor er geen correctie nodig was. De overige posten van de eindafrekening werden niet betwist en kwamen vast te staan.
Het verweer van Kovastgo tegen de kosten voor woningverbeteringen was succesvol. De kantonrechter oordeelde dat de VvE geen besluiten kan nemen over privégedeelten zoals vastgelegd in de splitsingsakte. De besluiten van de ALV die deze kosten goedkeurden, waren strijdig met de splitsingsakte en daardoor nietig. Hierdoor werd dit deel van de vordering afgewezen.
De kantonrechter wees een hoofdsom van € 18.210,48 toe, met daarbij een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 957,10. De kosten voor het Kadaster werden niet toegewezen omdat deze als voorbereidingskosten werden aangemerkt. De wettelijke handelsrente over de toegewezen hoofdsom werd toegekend vanaf de dag van dagvaarding, 27 november 2024.
De proceskosten, inclusief nakosten, werden toegewezen aan de VvE en Kovastgo werd veroordeeld tot betaling van deze kosten. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat het direct ten uitvoer kan worden gelegd, zelfs als er hoger beroep wordt aangetekend.
Deze uitspraak onderstreept het belang van correcte besluitvorming binnen VvE’s en de noodzaak om de bevoegdheden zoals vastgelegd in de splitsingsakte te respecteren. Het bevestigt tevens de rechten van appartementseigenaren om zich te verzetten tegen onterechte lasten die door de VvE worden opgelegd.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
