De zaak in het kort
In deze civiele rechtszaak bij de rechtbank Overijssel hebben twee eisers, aangeduid als [eiser 1] en [eiser 2], de vereniging van eigenaars (VvE) van een appartementencomplex gedagvaard in een kort geding. Ze eisen dat de VvE maatregelen neemt om de kelderbak van het gebouw waterdicht te maken om herhaalde wateroverlast te beëindigen. Daarnaast verlangen ze een schadevergoeding: € 25.000 voor [eiser 1] en een voorschot van € 50.000 voor [eiser 2]. De voorzieningenrechter heeft echter de vorderingen van beide eisers afgewezen.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een dagvaarding, gevolgd door verschillende producties van beide partijen en een mondelinge behandeling op 24 juni 2025. [eiser 1] en [eiser 2] werden vertegenwoordigd door hun advocaat, mr. M.U. Poerink, terwijl de VvE werd vertegenwoordigd door advocaten mrs. Holtrop en Rorink.
De zaak betreft een appartementencomplex dat oorspronkelijk in 1978 werd gesplitst in appartementsrechten. [eiser 1] verkreeg het appartementsrecht dat toegang geeft tot een commerciële ruimte, welke deels verhuurd is aan [bedrijf] en deels aan [eiser 2], die er een horecabedrijf exploiteert. In december 2023 ontdekte [eiser 2] wateroverlast in de door hem gehuurde kelderruimte.
Tijdens VvE-vergaderingen in 2024 werd besproken dat er misverstanden waren over de juridische status van de eigendomsrechten van de verschillende appartementsgedeelten. [eiser 1] en [eiser 2] voelden zich gedupeerd doordat de VvE geen maatregelen nam om de wateroverlast te verhelpen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelde eerst of er sprake was van een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen en of de vorderingen kans van slagen hadden in een eventuele bodemprocedure. Hoewel de eisers een spoedeisend belang konden aantonen vanwege de voortdurende wateroverlast, vond de rechter dat de gekozen procedure niet de juiste weg was om hun klachten te adresseren.
De rechter stelde dat [eiser 1], als lid van de VvE, eerst via de interne besluitvormingsprocedures van de VvE had moeten proberen de gewenste maatregelen af te dwingen. Dit had hij kunnen doen door herstel van de gebreken als agendapunt in te brengen tijdens een vergadering van eigenaars. Indien de vergadering niet had ingestemd, had hij de rechter kunnen verzoeken om een machtiging om de werkzaamheden zelf te laten uitvoeren. Deze wegen had [eiser 1] moeten bewandelen voordat hij de VvE kon aanspreken in deze procedure.
Voor [eiser 2], die als huurder het recht heeft om zijn verhuurder [eiser 1] aan te spreken over de gebreken, was er geen juridische grond om de VvE direct aan te spreken. De rechtbank oordeelde dat de VvE geen onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eiser 2], en daarom kon er geen aanspraak worden gemaakt op schadevergoeding of herstel.
Ten aanzien van de schadevergoedingseis van [eiser 1], verduidelijkte de rechter dat de VvE niet de eigenaar van het gebouw is, maar dat de eigendom bij de gezamenlijke eigenaars ligt. Als er sprake zou zijn van een gebrek in de gemeenschappelijke delen, zou [eiser 1] de gezamenlijke eigenaars hebben moeten aanspreken en niet de VvE. Bovendien was er geen bewijs geleverd dat er een structureel gebrek aan de kelderbak was, vooral omdat eerdere wateroverlast het gevolg was van een niet-functionerende grondwaterpomp.
Als gevolg van deze overwegingen wees de voorzieningenrechter de vorderingen van beide eisers af en veroordeelde hen tot het betalen van de proceskosten van de VvE, begroot op € 4.280,00. De rechtbank verklaarde de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat deze onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd.
In conclusie, de rechtbank benadrukte de noodzaak voor appartementseigenaars om eerst interne procedures binnen de VvE te volgen voordat juridische stappen worden ondernomen. De uitspraak onderstreept ook het belang van duidelijke eigendomsverhoudingen en de noodzaak voor huurders om hun geschillen in eerste instantie met hun verhuurders op te lossen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
