De zaak in het kort
In Rotterdam is een juridisch geschil ontstaan tussen verschillende eigenaren van aangrenzende percelen over het gebruik en onderhoud van een achterpad. De Vereniging van Eigenaren (VVE) van een gebouw aan de [adres 1] te Rotterdam verlangt dat de buren, [persoon A] en [persoon B] en de vennootschap DBA Beheer B.V., meewerken aan het onderhoud van het achterpad dat over hun percelen loopt. Dit pad is volgens de VVE onderdeel van een erfdienstbaarheid die meer dan een eeuw geleden is vastgesteld. De buren stellen echter dat deze erfdienstbaarheid door non-usus, oftewel langdurige niet-gebruik, is vervallen, omdat het pad jarenlang deels werd geblokkeerd door een garage. De rechtbank moet beslissen of de erfdienstbaarheid nog steeds van kracht is en of de buren verplicht zijn bij te dragen aan het onderhoud van het pad.
Het verloop van het proces en de feiten
Het proces begon met verschillende dagvaardingen en conclusies van antwoord. De VVE heeft haar vorderingen in drie afzonderlijke zaken ingediend, die door de rechtbank zijn gecombineerd. In de eerste zaak wordt de erfdienstbaarheid van het pad ter discussie gesteld. In de tweede zaak vordert de VVE dat DBA Beheer B.V. medewerking verleent aan het onderhoud van het pad. In de derde zaak willen [persoon A] en DBA Beheer B.V. dat de rechtbank erkent dat de erfdienstbaarheid door non-usus is vervallen.
Tijdens de procedures zijn diverse documenten en verklaringen ingediend, waaronder een notariële splitsingsakte van 2015 die de oprichting van de VVE beschrijft. Deze akte verwijst naar een oudere akte uit 1897 waarin de erfdienstbaarheid van het pad is vastgelegd. De VVE stelt dat deze erfdienstbaarheid nog steeds geldt en dat de buren verplicht zijn mee te werken aan het onderhoud van het pad. De buren betwisten dit en stellen dat de erfdienstbaarheid door non-usus is vervallen omdat een garage jarenlang het gebruik van het pad heeft verhinderd.
De rechtbank heeft de zaken aangehouden voor mediation, maar dit traject is mislukt. Vervolgens is de zaak op 27 mei 2025 mondeling behandeld. Tijdens de behandeling zijn verschillende getuigenverklaringen naar voren gebracht die het gebruik van het pad in de loop der jaren beschrijven. Ook is er een kadastrale tekening gepresenteerd die de ligging van de percelen ten opzichte van elkaar toont.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de erfdienstbaarheid niet door non-usus is vervallen, ondanks de aanwezigheid van een garage die het pad mogelijk deels heeft geblokkeerd. De rechtbank baseert dit oordeel op getuigenverklaringen die aangeven dat het pad altijd, zij het soms beperkt, toegankelijk is geweest. De rechtbank wijst erop dat voor het tenietgaan van een erfdienstbaarheid door non-usus het gebruik gedurende 30 jaar volledig onmogelijk moet zijn geweest, wat hier niet het geval was.
De rechtbank oordeelt verder dat de buren, [persoon A] en DBA Beheer B.V., moeten meewerken aan het onderhoud van het pad. Dit onderhoud omvat het verharden van het pad, het aanbrengen van verlichting en het maken van een schuine opgang bij de ingang van het pad. De kosten voor het onderhoud moeten gelijkelijk worden verdeeld tussen de partijen, waarbij [persoon A] en DBA Beheer B.V. ieder voor een derde deel van de kosten opdraaien.
Daarnaast zijn [persoon A] en DBA Beheer B.V. in de proceskosten veroordeeld. De rechtbank heeft de VVE niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen jegens [persoon C], omdat hij geen eigenaar meer is van het perceel dat bij de erfdienstbaarheid betrokken is. Voor DBA Beheer B.V. en de andere betrokken partijen zijn de vorderingen in reconventie afgewezen.
De uitspraak benadrukt het belang van goede buurrelaties en de noodzaak om gezamenlijk tot een oplossing te komen voor dergelijke geschillen over erfdienstbaarheden en het gebruik van gemeenschappelijke paden. De beslissing van de rechtbank biedt duidelijkheid over de verplichtingen van de partijen en de geldigheid van oude erfdienstbaarheden, zelfs na vele jaren van beperkte of veranderde omstandigheden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
