De zaak in het kort
In deze rechtszaak heeft de rechtbank Rotterdam zich gebogen over een kort geding tussen B&R Vastgoed B.V., eigenaar van een appartement in een woontoren in Rotterdam, en de Vereniging van Eigenaars (VvE) van dat complex. Het geschil draaide om een langdurige lekkage in het plafond van het appartement van B&R Vastgoed. De vraag was of de VvE verplicht was om herstelwerkzaamheden uit te voeren om de oorzaak van de lekkage te verhelpen. De rechtbank oordeelde dat de VvE inderdaad die verplichting heeft en legde een ordemaatregel op om de VvE te dwingen tot actie.
Het verloop van het proces en de feiten
B&R Vastgoed, eigenaar van het appartement op de lagere verdieping, ondervond in december 2022 voor het eerst lekkage in het plafond van hun badkamer. Na meerdere meldingen en herinneringen aan de beheerder van de woontoren, werd een lekdetectiebedrijf ingeschakeld. De oorzaak leek aanvankelijk bij de kitnaden in de badkamer van het bovengelegen appartement van [persoon A] te liggen. Ondanks het vervangen van die kitnaden bleef de lekkage bestaan. Verdere onderzoeken brachten aan het licht dat ook een mogelijke lekkage in de cv-leiding tussen de meterkast en het appartement van B&R Vastgoed een rol kon spelen.
In de loop van 2023 en 2024 ondergingen beide appartementen verschillende onderzoeken door lekdetectiebedrijven en monteurs. De VvE en de beheerder namen meerdere keren maatregelen, waaronder het inschakelen van loodgietersbedrijf Haitsma voor verder onderzoek. Ondanks deze inspanningen bleef de lekkage bestaan. De kwestie escaleerde toen B&R Vastgoed in februari 2024 de VvE aansprakelijk stelde voor de schade en eiste dat de VvE de noodzakelijke herstelwerkzaamheden zou uitvoeren.
Het geschil bereikte de rechtbank nadat eerdere pogingen om tot een minnelijke oplossing te komen niet succesvol waren. Tijdens het proces trok B&R Vastgoed haar vorderingen tegen [persoon A] in, aangezien zij haar volledige medewerking had verleend aan de onderzoeken.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of de VvE verantwoordelijk was voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het complex. De voorzieningenrechter concludeerde dat het plafond van het appartement van B&R Vastgoed en de ruimte tussen de verdiepingsvloeren gemeenschappelijke delen van het complex zijn. Op basis van de splitsingsakte is de VvE verantwoordelijk voor onderhoud en herstel van deze delen.
De rechter oordeelde dat de VvE onvoldoende voortvarend had gehandeld om de oorzaak van de lekkage te achterhalen en te verhelpen. Hierdoor was een ordemaatregel gerechtvaardigd. De VvE werd veroordeeld om binnen drie maanden na betekening van het vonnis de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren. Tevens moest de VvE binnen twee maanden een rapportage overleggen waaruit de oorzaak van de lekkage blijkt. Voor beide veroordelingen werd een dwangsom van € 50 per dag opgelegd, met een maximum van € 3.000.
De rechtbank wees erop dat hoewel niet onomstotelijk vaststond dat de lekkage in een gemeenschappelijk deel was ontstaan, het zeer waarschijnlijk was gezien de omstandigheden. De VvE werd daarom verplicht om de kwestie tot op de bodem uit te zoeken. Mocht later blijken dat de oorzaak zich in een privégedeelte bevindt, dan behoudt de VvE het recht om de kosten te verhalen op de betreffende eigenaar.
Ten slotte veroordeelde de rechter de VvE tot het betalen van de proceskosten van B&R Vastgoed, die werden begroot op een totaal van € 2.088,84, inclusief nakosten en wettelijke rente. De VvE moest deze kosten binnen veertien dagen na aanschrijving voldoen, met een extra verhoging bij niet-tijdige betaling.
Dit vonnis onderstreept het belang voor VvE’s om adequaat en voortvarend op te treden bij onderhouds- en herstelverplichtingen, vooral wanneer het gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex betreft. De uitspraak benadrukt ook de mogelijkheid voor individuele eigenaren om via de rechter maatregelen af te dwingen wanneer zij geconfronteerd worden met langdurige problemen waarvoor de VvE verantwoordelijk is.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
