De zaak in het kort
In deze zaak stond een huurgeschil centraal tussen een verhuurder, aangeduid als [eiseres], en de huurders, aangeduid als [gedaagde 1] c.s. De verhuurder stelde dat er een huurachterstand was en vorderde betaling van deze achterstand, inclusief rente en bijkomende kosten. De huurders betwistten de vordering en voerden aan dat zij een betalingsregeling hadden getroffen en dat zij op basis van communicatie van [eiseres] ervan mochten uitgaan dat er geen achterstand meer was. De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen en geconcludeerd dat er geen huurachterstand was, voornamelijk door de vernietiging van een opslagbeding in de huurovereenkomst.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een dagvaarding op 30 oktober 2024, waarin [eiseres] de huurders opriep voor de rechtbank. De zaak werd behandeld door de kantonrechter in Rotterdam en omvatte verschillende stappen, waaronder een zitting op 22 januari 2025. Tijdens deze zitting werd gesproken over het opslagbeding in de huurprijswijzigingsbepaling. Dit beding stond toe dat de huurprijs jaarlijks kon worden verhoogd met de consumentenprijsindex plus een extra opslag van maximaal 5%.
De huurders, [gedaagde 1] c.s., werden sinds 12 oktober 2020 geconfronteerd met een huurprijs die [eiseres] stelde te zijn verhoogd tot € 1.407,64 per maand. Zij wezen erop dat ze een betalingsregeling hadden en dat er geen sprake was van een achterstand. Bovendien stelden zij dat [eiseres] hen in een e-mail had bevestigd dat er geen achterstand meer was en dat de uiterlijke betaaldatum van de huur was aangepast.
Tijdens het proces kreeg [eiseres] de gelegenheid om de actuele huurachterstand te berekenen nadat het opslagbeding was vernietigd. [eiseres] verzocht om uitstel om de tussentijdse verhogingen van de servicekosten te berekenen, maar diende uiteindelijk geen aanvullende akte in. De huurders verschenen niet op de rolzitting en vroegen ook niet om uitstel, waarna de kantonrechter vonnis wees.
De beslissing van de rechtbank
De kantonrechter oordeelde dat het opslagbeding oneerlijk was en dat een dergelijke hoge opslag niet gerechtvaardigd was om kostenstijgingen boven de inflatie te compenseren. Met de vernietiging van het opslagbeding vervielen alle huurverhogingen die daarop waren gebaseerd, waardoor alleen de verhogingen op basis van het indexatiebeding geldig waren. Dit betekende dat [eiseres] niet kon aantonen dat er een huurachterstand was, gezien de betalingen die door [gedaagde 1] c.s. waren gedaan.
Bij de berekening van de huurverhogingen hield de kantonrechter rekening met het door de minister vastgestelde maximale verhogingspercentage voor vrije sector woningen. De huurprijzen werden vergeleken met wat [gedaagde 1] c.s. daadwerkelijk betaalde, en de conclusie was dat zij te veel hadden betaald in plaats van te weinig.
In detail werden de huurverhogingen als volgt geanalyseerd:
– In juli 2021 mocht de huur met 1,9% worden verhoogd, wat resulteerde in een nieuwe huur van € 968,05 per maand.
– In juli 2022 was een verhoging van 3,3% toegestaan, met een resulterende huur van € 1.000,00 per maand.
– De verhoging in juli 2023 kwam uit op 4,1%, wat de huur op € 1.041,00 per maand bracht.
– Voor juli 2024 was een verhoging van 3,1% toegestaan, waardoor de huur € 1.073,27 per maand werd.
Uiteindelijk bleek dat [gedaagde 1] c.s. vanaf juni 2022 tot en met januari 2025 in totaal € 4.809,78 te veel had betaald. Aangezien er geen tegenvordering was ingediend door [gedaagde 1] c.s., kon de kantonrechter [eiseres] niet verplichten dit bedrag terug te betalen. Wel werden de vorderingen van [eiseres] afgewezen omdat er dus geen achterstand was.
Omdat de hoofdsom van de vordering werd afgewezen, was er geen grondslag voor het toewijzen van de buitengerechtelijke incassokosten en/of de rente. De proceskosten werden ten laste van [eiseres] gebracht, en zij moest € 50,- aan [gedaagde 1] c.s. betalen. Het vonnis werd uitgesproken door mr. K.J. Bezuijen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
