De zaak in het kort
In deze zaak vordert een huurder, aangeduid als [eiseres], de nakoming van een vaststellingsovereenkomst die is afgesloten met de verhuurder Aegon en de betrokken Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) voor het verhelpen van lekkages in een appartement. De [eiseres] stelt dat de VvE’s en Aegon hun verplichtingen niet zijn nagekomen en eist dat zij de overeengekomen herstelwerkzaamheden uitvoeren. Daarnaast vordert [eiseres] de betaling van een contractuele boete omdat de herstelwerkzaamheden niet binnen de vastgestelde termijnen zijn uitgevoerd.
Het verloop van het proces en de feiten
[eiseres] huurt sinds november 2018 een appartement van Aegon dat deel uitmaakt van een groter appartementencomplex. Sinds oktober 2019 heeft zij regelmatig lekkages gemeld bij het vastgoedbeheerbedrijf MVGM, dat het beheer voor Aegon uitvoert. Door de aanhoudende problemen heeft [eiseres] in juni 2023 een bodemprocedure aangespannen, waarna in maart 2024 een kort geding volgde. Dit leidde tot de vaststellingsovereenkomst op 4 april 2024, waarin een stappenplan werd opgenomen voor het onderzoek naar en de oplossing van de lekkages door de VvE’s.
Volgens het stappenplan moesten binnen een bepaalde termijn gespecialiseerde bedrijven worden ingeschakeld om de oorzaak van de lekkages vast te stellen en hersteloffertes op te stellen. Echter, toen QBuild, een van de ingeschakelde bedrijven, een offerte uitbracht, bleek het benodigde bedrag hoger dan aanvankelijk geschat. De algemene ledenvergadering van de hoofd-VvE verleende geen goedkeuring voor de tweede, uitgebreidere offerte, waardoor alleen de werkzaamheden van de eerste offerte werden uitgevoerd. Toch bleven de lekkages bestaan.
Vanwege de voortgaande problemen eist [eiseres] dat de VvE’s en Aegon zich houden aan de vaststellingsovereenkomst en de lekkages definitief verhelpen. Zij stelt dat de hoofd-VvE niet tijdig de opdracht voor de werkzaamheden heeft verstrekt zoals afgesproken, waardoor een contractuele boete verschuldigd zou zijn.
De beslissing van de rechtbank
De voorzieningenrechter overweegt dat er spoedeisend belang is bij de vordering van [eiseres] vanwege de aard van de lekkageproblemen. De rechter stelt dat de vaststellingsovereenkomst een bindend kader biedt voor het oplossen van de lekkages, en dat de VvE’s zich aan dit stappenplan moeten houden. De rechter erkent dat de VvE’s inmiddels weer een stappenplan in gang hebben gezet met de inschakeling van Bouwinspect, dat een nieuw hersteladvies heeft uitgebracht. De voorzieningenrechter geeft de VvE’s dan ook de tijd om te bekijken of deze nieuwe maatregelen effectief zijn.
De rechter oordeelt dat de VvE’s binnen twee weken na een nieuwe melding van lekkages door [eiseres] het stappenplan uit de vaststellingsovereenkomst moeten volgen. De rechter ziet geen aanleiding om een dwangsom op te leggen, mede omdat er in de vaststellingsovereenkomst al een boetebepaling is opgenomen. Ook hoeft Aegon geen aanvullende maatregelen te treffen, aangezien zij al aan de VvE’s ondersteuning biedt via MVGM, en er is geen tekortkoming aangetoond.
Wat betreft de gevorderde boetebedragen, acht de rechter het niet aannemelijk dat de hoofd-VvE niet aan haar verplichtingen heeft voldaan, gezien de discussie over de uitleg van de vaststellingsovereenkomst en de goedkeuring van de ledenvergadering. De rechter wijst de vordering tot betaling van boetes daarom af vanwege onvoldoende spoedeisend belang en het ontbreken van een duidelijke grondslag.
Tot slot worden de proceskosten tussen [eiseres] en de VvE’s gecompenseerd, waardoor elke partij haar eigen kosten draagt. [eiseres] moet echter de proceskosten van Aegon vergoeden, daar zij ten aanzien van Aegon in het ongelijk is gesteld.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
