De zaak in het kort
Deze zaak betreft een geschil over een complex van garageboxen gerealiseerd door Cedama Vastgoed B.V. en verkocht als appartementsrechten. De Vereniging van Eigenaren (VvE), aangeduid als [eiser], heeft Cedama aansprakelijk gesteld voor schade door wateroverlast, voortkomend uit een vermeend ondeugdelijke waterhuishouding. De VvE stelt dat Cedama onrechtmatig heeft gehandeld door een onjuiste oplossing voor de waterafvoer te kiezen en onvoldoende te waarschuwen voor het belang van het inzaaien van een talud met gras. Cedama betwist deze onrechtmatigheid en voert aan dat het ontwerp voldoet. Bovendien stelt Cedama dat de VvE geen recht heeft op een vordering die de eigenaren niet zouden hebben, gezien mogelijke verjaring of risico-overdracht bij oplevering. De rechtbank oordeelt dat [eiser] niet heeft voldaan aan de bewijsplicht betreffende de gestelde onrechtmatigheid, en wijst de vorderingen af.
Het verloop van het proces en de feiten
Het proces begon met dagvaardingen op 18 november 2024, gevolgd door diverse schriftelijke stukken en een mondelinge behandeling op 21 mei 2025. Het complex van garageboxen ligt in een ‘kuil’ tussen een spoorlijn en een terrein van de gemeente Rotterdam. Na de oprichting van [eiser] en de splitsingsakte in 2018, vond de oplevering van het complex plaats op 19 april 2019. Klachten over wateroverlast leidden tot een e-mail van Cedama in januari 2020, waarin oplossingen zoals open putten in de grindkoffers werden voorgesteld. Ondanks aanvullende werkzaamheden, bleef de wateroverlast bestaan, en [eiser] stelde Cedama aansprakelijk in augustus 2021 voor de herstelkosten.
[eiser] vorderde in totaal circa €26.000 voor herstelkosten, expertisekosten en buitengerechtelijke incassokosten. Cedama voerde aan dat [eiser] niet bevoegd was tot het instellen van deze vordering zonder machtiging van de VvE-vergadering, en betwistte dat sprake was van een onrechtmatige daad. Cedama benadrukte dat eventuele vorderingen van de oorspronkelijke eigenaren zouden zijn verjaard of niet ontvankelijk wegens oplevering en risico-overdracht.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank oordeelt dat [eiser] gemachtigd was door de VvE, waardoor het niet-ontvankelijkheidsverweer van Cedama faalt. Echter, de rechtbank stelt vast dat [eiser] onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de gestelde onrechtmatigheid. De argumenten van [eiser] dat Cedama onjuiste ontwerpkeuzes maakte of onvoldoende waarschuwde, werden als onvoldoende onderbouwd beschouwd. De rechtbank stelt dat de verplichtingen van Cedama jegens haar opdrachtgever(s) niet rechtstreeks gelden voor [eiser] als derde partij, tenzij specifieke omstandigheden anders zouden wijzen, wat hier niet het geval is.
Bovendien heeft Cedama aanvullende werkzaamheden verricht na het ontstaan van de wateroverlast, waarmee eventuele onrechtmatigheden zouden zijn hersteld. [eiser] heeft geen voldoende feitelijke onderbouwing gegeven dat er schade is ontstaan in de periode tussen de oplevering en de aanvullende werkzaamheden van Cedama. Daarom worden de vorderingen van [eiser] afgewezen.
Ten slotte veroordeelt de rechtbank [eiser] tot betaling van de proceskosten van Cedama, geraamd op €4.639,00, inclusief nakosten en wettelijke rente. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat de uitspraak direct ten uitvoer kan worden gelegd, ook als er nog hoger beroep zou worden aangetekend.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
