De zaak in het kort
In deze zaak voor de rechtbank Rotterdam gaat het om een geschil tussen [naam 1] Immo (Nederland) N.V., de verhuurder, en A.S. Watson (Property Continental Europe) B.V., de huurder van een winkelruimte waarin een Kruidvat-filiaal wordt geëxploiteerd. Het geschil draait om problemen met lekkages in de winkelruimte en de gevolgen daarvan voor de huurbetalingen. Watson heeft sinds het vierde kwartaal van 2023 haar huurbetalingen opgeschort vanwege deze lekkages, terwijl [naam 1] stelt dat de lekkages eind 2024 zijn verholpen. De verhuurder eist dat Watson de achterstallige huur betaalt, terwijl Watson zelf huurprijsvermindering eist vanwege de gebreken en een schadevergoeding voor de geleden schade.
Het verloop van het proces en de feiten
Watson huurt sinds 2002 een winkelruimte van [naam 1] in Rotterdam. Boven deze winkelruimte bevinden zich woningen die eigendom zijn van Stichting Havensteder. Watson heeft sinds 2010 herhaaldelijk melding gemaakt van lekkages in de winkelruimte, wat hinder veroorzaakt bij de exploitatie van het Kruidvat-filiaal. Als gevolg van de lekkages heeft Watson sinds het vierde kwartaal van 2023 haar huurbetalingen opgeschort.
De verhuurder, [naam 1], stelt dat de lekkages inmiddels zijn verholpen en eist dat Watson de achterstallige huur van € 17.547,67 met rente en buitengerechtelijke kosten betaalt. Watson betwist dit en stelt dat de lekkages nog steeds problemen veroorzaken. Daarom eist Watson dat de verhuurder de gebreken binnen drie maanden blijvend verhelpt, op straffe van een dwangsom. Bovendien eist Watson een vermindering van de huurprijs met 25% voor de periode van 2010 tot en met september 2025 en met 50% vanaf oktober 2025 totdat het gebrek is hersteld. Daarnaast vordert Watson een schadevergoeding voor de geleden schade door de lekkages.
Tijdens de zitting op 18 november 2025 zijn de standpunten van beide partijen verder besproken. Watson heeft aangegeven dat de lekkages sinds 2010 regelmatig, maar niet continu, problemen opleveren. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Watson onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd om aan te tonen dat er sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot gedurende de gehele periode sinds 2010. Watson heeft pas in augustus 2023 voor het eerst haar huurbetalingen opgeschort en een formeel beroep gedaan op huurprijsvermindering.
De beslissing van de rechtbank
De kantonrechter oordeelt dat Watson geen recht heeft op huurprijsvermindering voor de periode van 2010 tot en met juli 2023. Watson heeft onvoldoende bewijs geleverd dat er gedurende die periode sprake was van een substantiële vermindering van het huurgenot. Voor de periode van augustus tot en met december 2023 heeft Watson echter wel recht op huurprijsvermindering. In deze periode was er sprake van een actieve lekkage die voor overlast zorgde, wat een huurprijsvermindering van 25% rechtvaardigt. De huurvermindering over deze periode bedraagt in totaal € 11.864,50. Na verrekening van dit bedrag met de achterstallige huur, moet Watson nog € 5.683,17 aan [naam 1] betalen, inclusief rente en buitengerechtelijke kosten.
Watson’s aanspraak op schadevergoeding wordt afgewezen, omdat in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade van de huurder door gebreken, tenzij er sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid. De kantonrechter acht niet bewezen dat [naam 1] grove schuld of ernstige nalatigheid kan worden verweten, aangezien de verhuurder afhankelijk was van de medewerking van de Vereniging van Eigenaren (VvE) voor het herstel van de lekkages.
Ten aanzien van het huidige bestaan van een gebrek, besluit de kantonrechter een deskundigenbericht te bevelen om vast te stellen of er nog steeds sprake is van lekkages en wat de oorzaken daarvan zijn. De kosten van het deskundigenonderzoek worden ten laste van Watson gebracht, aangezien zij de bewijslast draagt voor haar stelling dat er nog steeds een gebrek bestaat.
De zaak wordt verwezen naar een rolzitting op 9 april 2026 voor nadere uitlatingen van partijen over het deskundigenonderzoek en eventuele suggesties voor de benoeming van een deskundige. In de tussentijd worden verdere beslissingen in zowel conventie als reconventie aangehouden. Partijen worden aangemoedigd om, indien mogelijk, tot een onderlinge oplossing te komen voordat de zaak verder wordt voortgezet.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
