De zaak in het kort
In deze zaak speelde de vraag of de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van een woning correct was. De eigenaar van de woning, [eiser], maakte bezwaar tegen de waardebepaling van zijn woning, gelegen nabij een spoor, en stelde dat deze onjuist was. Hij pleitte voor een lagere waarde dan vastgesteld door de gemeente. De rechtbank Midden-Nederland beoordeelde of de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd om de vastgestelde WOZ-waarde te rechtvaardigen.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een beschikking van de heffingsambtenaar op 28 februari 2023, waarin de WOZ-waarde van de woning van [eiser] voor het belastingjaar 2023 werd vastgesteld op €423.000,-. Deze waarde was gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2022. [Eiser] ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar zijn bezwaar werd op 8 november 2023 ongegrond verklaard.
Vervolgens stelde [eiser] beroep in tegen deze beslissing en werd er een zitting gehouden op 4 november 2025. Tijdens deze zitting werden de standpunten van beide partijen besproken. De heffingsambtenaar presenteerde een taxatiematrix ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Deze matrix vergeleek de woning van [eiser] met andere verkochte woningen in de buurt die vergelijkbaar waren qua bouwjaar en uitstraling.
De woning van [eiser] betreft een bovenwoning uit 1932 met een gebruiksoppervlakte van 78 m². Het geschil draaide om de vraag of de vastgestelde WOZ-waarde van €423.000,- correct was. [Eiser] vond dat de waarde moest worden verlaagd naar €350.000,-. In de taxatiematrix werden vijf vergelijkbare woningen in dezelfde wijk genoemd met verkoopprijzen variërend van €345.000,- tot €577.500,-.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop overtuigend had aangetoond dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog was. De referentiewoningen in de taxatiematrix waren goed bruikbaar, omdat ze in dezelfde buurt lagen en qua bouwjaar en uitstraling vergelijkbaar waren met de woning van [eiser]. De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van [eiser].
Tijdens de zitting had [eiser] een aantal van zijn beroepsgronden ingetrokken, waaronder die over artikel 40 van de Wet WOZ, VVE-reserves, de onderhoudstoestand van de woning en de voorzieningen. De rechtbank hoefde deze punten daarom niet te bespreken in haar uitspraak.
[Eiser] voerde aan dat de ligging van zijn woning bij het spoor onvoldoende was meegewogen in de waardebepaling. Hij stelde dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet goed vergelijkbaar waren vanwege hun ligging. Echter, de rechtbank vond dat de heffingsambtenaar de vergelijking juist had gemaakt, ook rekening houdend met de ligging ten opzichte van het spoor. De referentiewoningen hadden namelijk zowel betere als slechtere liggingen ten opzichte van het spoor, en de m2-prijs van de woning van [eiser] viel binnen de bandbreedte van die van de referentiewoningen.
De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van [eiser] aannemelijk had gemaakt en wees het beroep ongegrond af. Er was geen reden voor een proceskostenveroordeling en [eiser] kon binnen zes weken na de uitspraak in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden als hij het niet met de uitspraak eens was. De uitspraak werd publiekelijk uitgesproken op 3 februari 2026.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
