De zaak in het kort
De zaak betreft een geschil tussen de Stichting Olympisch Stadion Amsterdam (SOSA) en Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund N.V. over de verdeling van de kosten voor het herstel van vochtschade aan de betonconstructie van het Olympisch Stadion in Amsterdam. Beide partijen zijn eigenaren van verschillende appartementsrechten binnen het stadion en maken deel uit van de Vereniging van Eigenaren (VvE) Olympisch Stadion. SOSA is eigenaar van het appartementsrecht dat het gebruik van het stadion en sportveld omvat, terwijl Bouwinvest eigenaar is van de winkel-, bedrijfs-, kantoor- en horecaruimtes en de parkeergarage.
De kern van het geschil draait om de vraag wie verantwoordelijk is voor de kosten van het betonherstel, welke meer dan een miljoen euro bedragen, en de verdeelsleutel van deze kosten. SOSA en Bouwinvest hebben verschillende overeenkomsten gesloten die hun onderhoudsverplichtingen regelen, waaronder twee vaststellingsovereenkomsten (VSO I en II). SOSA betoogt dat de herstelkosten voor rekening van Bouwinvest komen vanwege eerdere afspraken en vermeende nalatigheid in onderhoud, terwijl Bouwinvest stelt dat de kosten volgens het splitsingsreglement gelijk verdeeld moeten worden.
Het verloop van het proces en de feiten
De VvE Olympisch Stadion is opgericht in 1999 en bestaat uit een aantal appartementsrechten met specifieke gebruiksrechten en stemverhoudingen. Bouwinvest en SOSA zijn twee van de eigenaren binnen deze VvE. In de jaren ’90 vond een grote renovatie van het Olympisch Stadion plaats, waarna zich meerdere lekkages voordeden. In 2003 werd een vaststellingsovereenkomst (VSO I) gesloten tussen de voorganger van Bouwinvest en SOSA, waarin werd overeengekomen dat het onderhoud van gemeenschappelijke delen voor rekening van de voorganger van Bouwinvest zou komen, tegen een jaarlijkse vergoeding door SOSA.
Een tweede overeenkomst (VSO II) werd in 2016 gesloten, waarin afspraken werden gemaakt over onderhoud volgens een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Ondanks deze overeenkomsten ontstonden er geschillen over de verantwoordelijkheid voor de kosten van betonherstel, nadat betonrot werd vastgesteld. Bouwinvest en SOSA waren het erover eens dat herstel noodzakelijk was, maar verschilden van mening over de kostenverdeling. Bouwinvest heeft de herstelkosten voorgeschoten en een subsidie voor het herstel ontvangen, maar SOSA weigerde akkoord te gaan met de voorgestelde kostenverdeling van 50/50.
Tijdens een algemene ledenvergadering van de VvE in juni 2020 werd het voorstel van Bouwinvest om de kosten gelijk te verdelen verworpen. SOSA voerde aan dat er geen rechtsgeldig besluit was over de kostenverdeling, mede omdat de begrotingsprocedure niet was gevolgd en de herstelkosten niet in het MJOP waren opgenomen.
De beslissing van de rechtbank
Bouwinvest heeft bij de rechtbank Amsterdam verzocht om vernietiging van het VvE-besluit van juni 2020 en om een vervangende machtiging voor de goedkeuring van de kostenverdeling. De kantonrechter oordeelde in eerste instantie dat de herstelkosten volgens het splitsingsreglement gelijk verdeeld moesten worden en verleende Bouwinvest’s verzoek. SOSA ging hiertegen in hoger beroep en betoogde dat de eerdere vaststellingsovereenkomsten en de nalatigheid van Bouwinvest in onderhoud rechtvaardigden dat de kosten anders verdeeld moesten worden.
In hoger beroep oordeelde het gerechtshof Amsterdam dat de kwestie van de kostenverdeling nog niet definitief vastgesteld kon worden, omdat de uitkomst van een deskundigenonderzoek naar de oorzaak van de betonschade nog afgewacht moest worden. Het hof kon zich vinden in het argument van SOSA dat de uitleg van de vaststellingsovereenkomsten en de oorzaak van de betonschade van belang waren voor de verdeling van de kosten. Het hof concludeerde dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn om op de uiteindelijke verdeling vooruit te lopen zonder de resultaten van het deskundigenonderzoek.
Het hof hield daarom iedere verdere beslissing aan en verzocht SOSA om het hof schriftelijk te informeren over de uitkomst van het deskundigenonderzoek, waarna Bouwinvest de gelegenheid zou krijgen om daarop te reageren. Deze voorlopige beslissing toont aan dat het gerechtshof geen overhaaste conclusies wil trekken zonder alle relevante informatie te hebben, en onderstreept het belang van grondig onderzoek en overleg bij geschillen over kostenverdeling binnen VvE’s.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
