De zaak in het kort
De zaak betreft een conflict tussen de Vereniging van Eigenaren (VvE) van Coral Estate te Curaçao en Residenz Coral Estate, een personenvennootschap naar Duits recht. De VvE heeft aan Residenz boetes opgelegd van in totaal USD 50.000 wegens het niet tijdig voltooien van de bouw van een woning op een perceel binnen het Coral Estate Resort. Residenz heeft de boetes niet betaald, wat leidde tot een rechtszaak waarbij het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao Residenz c.s. hoofdelijk veroordeelde tot betaling van de boetes, vermeerderd met de wettelijke rente. Residenz c.s. ging tegen deze uitspraak in hoger beroep, maar het Hof oordeelde dat het vonnis van het Gerecht in stand blijft.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 10 februari 2025 diende Residenz c.s. een beroep in tegen het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao dat op 3 februari 2025 was uitgesproken. Residenz voerde twee grieven aan tegen het vonnis en wilde dat het Hof het vonnis zou vernietigen en de vordering van de VvE zou afwijzen. De VvE bestreed de grieven en verzocht om bekrachtiging van het vonnis. Het Gerecht had vastgesteld dat Residenz eigenaar was van een perceel in het resort en als lid van de VvE gebonden was aan de Statuten en Algemene Bepalingen, die de bouwverplichting en bouwtijd voorschreven. Residenz overschreed de bouwtermijn, wat leidde tot boetes die volgens artikel 9.3 van de Algemene Bepalingen niet voor matiging vatbaar waren.
De bouwvergunning voor de woning werd op 6 december 2017 verleend, en de bouw begon in mei 2018. De VvE eiste dat het project eind maart 2020 voltooid zou zijn. Residenz vroeg om een verlenging van de bouwtijd en stelde dat de buitenkant van het gebouw tegen 30 juni 2020 klaar zou zijn. De VvE accepteerde dit, maar gaf later aan dat de bouwtermijn was overschreden en boetes zouden worden opgelegd. Ondanks meerdere waarschuwingen en de verstrekking van een tweede bouwvergunning in 2023, bleef de bouw onvoltooid, wat resulteerde in de opgelegde boetes.
In de procedure bij het Gerecht stelde Residenz dat de Algemene Bepalingen niet rechtsgeldig waren en dat de VvE geen rekening had gehouden met vertraging door de Coronapandemie en ziekte van een van de vennoten. Residenz beweerde dat er afspraken waren gemaakt met de VvE over het vervallen van de boetes bij voortgang van de bouw en overdracht van aandeelhouderschap. Het Gerecht wees deze argumenten af en oordeelde dat Residenz de boetes verschuldigd was.
De beslissing van de rechtbank.
In hoger beroep betoogde Residenz dat het Gerecht ten onrechte was uitgegaan van de eerste bouwvergunning als startpunt voor de bouwtermijn en dat de bouw wel degelijk was voltooid. Het Hof bevestigde echter dat de eerste bouwvergunning bepalend was voor de bouwtermijn en dat de bouwwerkzaamheden uiterlijk op 6 december 2019 voltooid hadden moeten zijn. Het Hof verwierp het beroep van Residenz op een afwijkende afspraak met de VvE over het uitstel van de bouwwerkzaamheden. De VvE had geen afspraken gemaakt die afweken van de vastgestelde bouwtermijn, en er was geen bewijs dat de VvE een dergelijke afspraak had geaccepteerd.
Het Hof oordeelde verder dat de formulering van de voltooiing van de bouwwerkzaamheden in de Algemene Bepalingen duidelijk genoeg was en dat Residenz dit had moeten begrijpen. Foto’s overgelegd door de VvE toonden aan dat de bouw begin 2024 nog steeds niet voltooid was, wat de stelling van Residenz dat de woning in november 2022 klaar was, tegensprak.
Het Hof verwierp ook het beroep van Residenz op matiging van de boete. De boetes waren bedoeld om het planconcept van het resort te beschermen en te zorgen voor een snelle bebouwing van de percelen. Gezien de coulante houding van de VvE, die meerdere keren uitstel had verleend, was de boete niet buitensporig. Het Hof vond geen reden voor matiging en bevestigde het vonnis van het Gerecht, waarbij Residenz c.s. hoofdelijk werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
In conclusie, het Hof bekrachtigde het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg en veroordeelde Residenz c.s. tot betaling van de proceskosten. Residenz c.s. slaagde er niet in om de grieven tegen de uitspraak van het Gerecht overtuigend te onderbouwen, waardoor het oorspronkelijke vonnis in stand bleef.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
