De zaak in het kort
In deze zaak hebben de eisers, aangeduid als [eisers], een appartement gekocht van Cobraspen Vastgoedontwikkeling B.V. (hierna: Cobraspen), dat is gevestigd in het souterrain van een verbouwde voormalige kantoorvilla. Kort na hun intrek in het appartement kregen [eisers] te maken met ernstige wateroverlast. Een deskundige, ingeschakeld door de VvE, stelde vast dat het appartement niet waterdicht is en dat de overlast structureel is, waardoor het appartement ongeschikt is voor normaal gebruik. De rechtbank oordeelt dat dit gebrek niet kenbaar was voor [eisers] en dat er sprake is van non-conformiteit, wat de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. De gevorderde verklaring voor recht en een gedeeltelijke schadevergoeding worden toegewezen.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met een dagvaarding op 24 september 2024, waarin [eisers] hun zaak tegen Cobraspen presenteerden. Gedurende de maanden daarna volgde een reeks van conclusies, vonnissen en een mondelinge behandeling. De kern van het geschil draait om de ernstige wateroverlast die [eisers] ondervonden in hun appartement, gelegen in het souterrain van een verbouwde monumentale villa. Cobraspen had deze villa getransformeerd in luxe appartementen, waaronder het appartement van [eisers].
Een bouwtechnische keuring, uitgevoerd voorafgaand aan de koop, had geen uitsluitsel gegeven over de fundering en vochtproblemen. Cobraspen verzekerde [eisers] dat er geen problemen waren en dat het gebouw professioneel was verbouwd. Echter, na hun intrek, ondervonden [eisers] wateroverlast die zich manifesteerde in vochtplekken, loslatende plinten, en schimmelvorming. De liftput en vuilwaterput liepen vol met water, waardoor de situatie onleefbaar werd.
Verschillende onderzoeken, waaronder een uitgevoerd door Cauberg Huygen in opdracht van de VvE, concludeerden dat het appartement niet waterdicht is. De vochtproblematiek werd gelinkt aan zowel capillair optrekkend vocht als doorslaand vocht, met een terugkerend risico op wateroverlast. Fugro, een ander onderzoeksbureau, stelde vast dat de wateroverlast voornamelijk veroorzaakt werd door hoge grondwaterstanden, waarvoor bij de realisatie van het appartement rekening mee gehouden had moeten worden.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank oordeelt dat het appartement niet voldoet aan de koopovereenkomst, aangezien het niet geschikt is voor normaal gebruik vanwege de ernstige vochtproblemen. Cobraspen had als verkoper een non-conforme woning geleverd, wat een ernstige tekortkoming vormt. [eisers] waren gerechtigd om de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, en de rechtbank bekrachtigt deze ontbinding.
De rechtbank wijst een aantal schadevergoedingen toe aan [eisers]. Deze omvatten een bedrag van € 15.112,00 voor geleden schade met betrekking tot de aankoop en inrichting van het appartement, en een bedrag van € 146.940,00 voor de gestegen marktwaarde van vergelijkbare woningen, wat [eisers] extra kosten zou opleveren bij de aanschaf van een nieuwe woning. Ook krijgt [eisers] een vergoeding van € 30.982,00 voor betaalde overdrachtsbelasting toegewezen.
Daarnaast worden de redelijke kosten ter voorkoming en beperking van schade, alsmede de kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid, toegewezen. Dit betreft een bedrag van € 4.999,26. Cobraspen wordt verder veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
Cobraspen had verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eisers], maar de rechtbank verwierp deze verweren. Cobraspen’s argument dat de wateroverlast incidenteel was, werd door de rechtbank niet geaccepteerd, gezien de duidelijke onderzoeken die een terugkerend risico op wateroverlast aantoonden. Ook het verweer dat [eisers] akkoord waren gegaan met de feitelijke staat van het appartement op het moment van levering, werd verworpen. De rechtbank benadrukte dat bij een consumentenkoop, zoals in dit geval, de koper erop mag vertrouwen dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, wat niet het geval was.
Conclusie: [eisers] hebben terecht de koopovereenkomst ontbonden vanwege de ernstige wateroverlast en non-conformiteit van het appartement. Cobraspen moet aanzienlijke schadevergoeding betalen en proceskosten vergoeden. De uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat Cobraspen direct aan haar verplichtingen moet voldoen, ondanks een mogelijk hoger beroep.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
