De zaak in het kort
De zaak betreft een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning gelegen bij het spoor, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap. De eigenaar van de woning, hierna te noemen eiser, betwist de hoogte van deze waardebepaling en stelt dat de ligging van de woning onvoldoende in beschouwing is genomen. De rechtbank Midden-Nederland beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank oordeelt uiteindelijk dat de heffingsambtenaar voldoende heeft aangetoond dat de vastgestelde waarde van de woning correct is, waardoor het beroep van eiser ongegrond wordt verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiser voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 423.000,-, gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser ontving ook een aanslag onroerendezaakbelasting met deze waarde als heffingsmaatstaf. Eiser was het niet eens met deze waardebepaling en diende bezwaar in, dat op 8 november 2023 ongegrond werd verklaard, waarna eiser in beroep ging.
De zaak werd behandeld op een zitting op 4 november 2025, waarbij de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar aanwezig waren. Tijdens de zitting kreeg eiser de gelegenheid om zijn standpunt te versterken met een aanvullend beroepschrift, waarop de heffingsambtenaar reageerde met een nieuwe taxatiematrix. Beide partijen zagen af van een nadere zitting, waarna de rechtbank het onderzoek sloot.
De woning van eiser betreft een bovenwoning uit 1932 met een gebruiksoppervlakte van 78 m². Het geschil richt zich specifiek op de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde van € 350.000,-, terwijl de heffingsambtenaar blijft bij de vastgestelde waarde van € 423.000,-.
Het beoordelingskader voor de WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer, vastgesteld via de vergelijkingsmethode. Dit betekent dat de waarde wordt bepaald door vergelijking met verkoopopbrengsten van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. De heffingsambtenaar moet aantonen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De taxatiematrix gebruikt door de heffingsambtenaar bevatte vergelijkingen met vijf andere woningen in de buurt, met vermelding van verkoopdata en prijzen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting genoegzaam heeft aangetoond dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn goed bruikbaar, omdat ze in dezelfde buurt zijn gelegen en qua bouwjaar en uitstraling vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De taxatiematrix toont aan dat er voldoende rekening is gehouden met verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser.
Eiser had zijn beroepsgronden met betrekking tot artikel 40 Wet WOZ, VVE-reserves, de onderhoudstoestand en voorzieningen van de woning ingetrokken, waardoor deze niet werden besproken. Het bezwaar van eiser richtte zich vervolgens op de ligging van de woning bij het spoor, die volgens hem onvoldoende was meegenomen in de waardebepaling. Eiser stelde dat andere referentiewoningen moesten worden gebruikt voor een betere vergelijking.
De heffingsambtenaar had in de nieuwe taxatiematrix enkele door eiser aangevoerde referentiewoningen opgenomen, wat ertoe leidde dat een deel van eisers bezwaar niet meer relevant was. De rechtbank oordeelde dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen juist waren, zelfs al was de ligging ten opzichte van het spoor niet identiek. De woning van eiser lag gemengd ten opzichte van het spoor en een park, waardoor het gemiddelde van de gebruikte referentiewoningen een adequate weergave van de situatie bood.
De rechtbank concludeerde dat de m2-prijs van de woning van eiser binnen de bandbreedte van de referentiewoningen viel, en dat de waarde correct was vastgesteld. Het beroep van eiser werd ongegrond verklaard, en er was geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Partijen werden geïnformeerd over de mogelijkheid van hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, met een termijn van zes weken na bekendmaking van de uitspraak.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
