De zaak in het kort
In een kort geding bij de rechtbank Amsterdam hebben kopers [eiser 1] en [eiser 2] een voorschot op schadevergoeding geëist van de verkopers [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wegens verborgen gebreken aan een gekochte woning. De kopers claimden dat de gebreken het normale gebruik van de woning belemmerden en dat deze niet kenbaar waren op het moment van de koop. De rechtbank wees de vordering af omdat niet voldoende duidelijk was of de gebreken bekend of kenbaar waren voor de kopers en of de verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden. Bovendien was het bestaan en de omvang van de schadevordering onvoldoende aannemelijk gemaakt. Kopers zijn veroordeeld in de proceskosten.
Het verloop van het proces en de feiten
De verkopers waren sinds 2016 eigenaar van de woning en besloten in 2023 deze te verkopen na hun scheiding. Aanvankelijk werd de woning via een makelaar aangeboden, maar de verkoop werd uiteindelijk direct tussen partijen afgehandeld na benadering via WhatsApp door de kopers. De woning werd voor € 960.000 verkocht zonder dat een makelaar betrokken was.
Tijdens de verkoop werd kopers geïnformeerd over eerdere lekkages en enkele onderhoudsbehoeften, zoals aan de dakgoot. De kopers lieten een bouwkundig onderzoek uitvoeren, waarin enkele gebreken werden geconstateerd, maar er werd geen verdere inspectie aanbevolen. Na aankoop en bij aanvang van verbouwing in januari 2026, ontdekten de kopers ernstige gebreken aan de vloerconstructie en de aanbouw, wat resulteerde in een door een expert geschatte herstelkosten van € 132.374.
De kopers stelden dat de gebreken niet kenbaar waren bij de koop en dat verkopers wisten van deze gebreken, onder andere door een inspectieluik dat was verstopt onder een bed. Zij vorderden een voorschot op de schadevergoeding om de kosten te dekken, omdat zij anders in liquiditeitsproblemen zouden komen en de verbouwing zou stilvallen.
De verkopers voerden verweer dat zij niet op de hoogte waren van de gebreken en dat deze voor kopers kenbaar hadden kunnen zijn, gezien de informatie die zij hadden ontvangen en de mogelijkheid om nader onderzoek te doen. Ze stelden dat een deel van de herstelkosten door de Vereniging van Eigenaren (VvE) gedragen zou moeten worden en dat de verkoopprijs van de woning al rekening hield met mogelijke gebreken.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat voor het toewijzen van een geldvordering in kort geding terughoudendheid geboden is. Het moet aannemelijk zijn dat de vordering bestaat en dat er sprake is van onverwijlde spoed. De rechter vond onvoldoende bewijs dat de gebreken niet kenbaar waren voor de kopers. De kopers hadden al vooraf toegang tot de woning en hadden een eigen bouwkundig onderzoek laten uitvoeren.
Verder was er geen duidelijke aanwijzing dat verkopers wisten van de gebreken. De verklaringen van de loodgieter en de buurman waren tegenstrijdig of bevatten onjuistheden. De rechtbank kon niet vaststellen dat de gebreken voor de kopers niet kenbaar waren, wat een noodzakelijke voorwaarde is voor toewijzing van de vordering.
Daarnaast was de vordering niet klip en klaar, gezien de discussie over de verantwoordelijkheid van de VvE voor een deel van de herstelkosten, de correctie ‘nieuw voor oud’ en de mogelijkheid dat de aanbouw gesloopt moest worden. De vordering werd afgewezen.
Ook de vordering voor inzage in financiële bescheiden van de verkopers werd afgewezen, omdat er geen rechtsgrond voor bestond en de gevraagde documenten onvoldoende bepaald waren. De kopers werden veroordeeld in de proceskosten van € 4.169, inclusief nakosten. De uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
