De zaak in het kort
De rechtbank Amsterdam heeft op 24 maart 2026 een tussenuitspraak gedaan in een geschil tussen particuliere eigenaren van appartementen over de kosten van herstelwerkzaamheden aan het dak en de dakkapellen van een appartementencomplex. De zaak betreft een conflict binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE), waarbij de eisers, [eiser 1] en [eiser 2], vergoeding eisen van [gedaagde] voor de kosten die zij hebben gemaakt voor deze werkzaamheden. De kern van het geschil ligt in de vraag of deze kosten als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd, en dus door de VvE gedragen moeten worden, of dat ze voor rekening van de individuele eigenaren komen.
Het verloop van het proces en de feiten
Het pand waarin de appartementen zich bevinden, is opgedeeld in een hoofd VvE en een onder-splitsing VvE. [eiser 1] en [eiser 2] zijn eigenaren van de bovenliggende appartementen en [gedaagde] is eigenaar van de bedrijfsruimte op de begane grond en het souterrain. Het splitsingsreglement van de hoofd VvE is in 1999 aangepast, waarbij bepaalde delen van het gebouw, waaronder de buitengevels en bepaalde constructies, zijn uitgesloten van de gemeenschappelijke zaken, met uitzondering van kosten voor herstel en vernieuwing die voor rekening komen van de eigenaar van het betrokken appartementsrecht.
Op 11 februari 2025 heeft [eiser 2] een e-mail gestuurd naar de contactpersoon van [gedaagde] met een overzicht van de verwachte kosten van de werkzaamheden aan het dak en de dakkapellen. De totale kosten werden geschat op € 20.094,47, waarvan [gedaagde] 1/3 deel zou moeten betalen. Tijdens de werkzaamheden bleek echter dat er veel houtrot aanwezig was, wat leidde tot extra kosten en een langere huurperiode van de steiger. Hierdoor liepen de totale kosten op tot € 31.586,00.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen nu € 3.274,00 van [gedaagde] als vergoeding voor diens aandeel in zowel de begrote kosten als het meerwerk. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt en stelt dat de vordering niet ontvankelijk is omdat de hoofd VvE, en niet de individuele eigenaren, de aangewezen partij is om de kosten te verhalen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank overweegt dat een VvE in principe een besluit van de vergadering nodig heeft om een gerechtelijke procedure te starten. In deze situatie, waarin de stemmen binnen de VvE zouden staken, zou dit betekenen dat de eisers de kantonrechter om een vervangende machtiging zouden moeten vragen om hun vordering te kunnen instellen. De rechtbank besluit echter dat [eiser 1] en [eiser 2] ontvankelijk zijn in hun vordering, omdat het onredelijk zou zijn hen te verplichten een nieuwe procedure te starten gezien de omstandigheden.
De rechtbank behandelt vervolgens de vraag of de dakkapellen tot de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofd VvE behoren. Op basis van de splitsingsakte concludeert de rechtbank dat dakkapellen onderdeel uitmaken van het dak en daarmee tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Dit betekent dat [gedaagde] moet bijdragen aan de kosten van het onderhoud van de dakkapellen.
De kantonrechter geeft [eiser 1] en [eiser 2] de gelegenheid om hun vordering nader te onderbouwen met stukken, omdat er momenteel onvoldoende duidelijkheid is over de exacte kosten en de verdeling daarvan. De eisers moeten specifiek de kostenposten van € 951,00 en € 2.323,00 met onderliggende facturen onderbouwen, waaronder de huurkosten van de steiger en de kosten van de timmerman die de herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Na deze onderbouwing zal [gedaagde] de kans krijgen om te reageren.
De rechter houdt iedere verdere beslissing aan totdat deze nadere onderbouwing is ingediend en er een reactie van [gedaagde] is ontvangen. De zaak wordt verwezen naar de rol van 21 april 2026 voor het indienen van deze stukken.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
