De zaak in het kort
Twee eigenaren van aangrenzende percelen zijn verwikkeld in een juridisch conflict over het bestaan van een erfdienstbaarheid tot parkeren. Een van de dienende erven is verkocht en de overeenkomst bepaalt dat het perceel zonder erfdienstbaarheden moet worden geleverd. De huidige eigenaar van het dienende erf, SKA Beheer B.V., beweert dat de erfdienstbaarheid na een splitsing in appartementsrechten nooit op hun perceel is gevestigd. Mocht de rechtbank anders oordelen, dan zou het recht inmiddels zijn verjaard. Subsidiair vordert SKA Beheer opheffing van de erfdienstbaarheid omdat de eigenaar van het heersende erf, de Vereniging van Eigenaars (VvE), geen redelijk belang meer heeft bij de erfdienstbaarheid. De rechtbank oordeelt echter dat de erfdienstbaarheid niet door verjaring is vervallen en dat de uitoefening ervan nog steeds mogelijk is. De eigenaar van het heersende erf heeft een redelijk belang bij handhaving van de erfdienstbaarheid, waardoor de vordering tot opheffing wordt afgewezen.
Het verloop van het proces en de feiten
Het proces begon met een tussenvonnis op 4 juni 2025, gevolgd door een herstelexploot met betrekking tot ABN Amro op 6 juni 2025. Er werden aanvullende producties ingediend door de VvE en SKA Beheer, en de mondelinge behandeling vond plaats op 20 augustus 2025. Tijdens deze zitting werden pleitnotities overgelegd door advocaten van beide partijen.
De oorspronkelijke akte van splitsing dateert van 21 mei 2002, waarbij een perceel bouwgrond werd verdeeld in appartementsrechten en de VvE werd opgericht. Op het perceel werd een winkelboulevard met parkeerplaatsen gebouwd, en er werd een toegangsweg aangelegd. De erfdienstbaarheid tot parkeren is in deze akte vastgelegd, waarbij het heersende erf (destijds een horecapaviljoen) het recht kreeg om parkeerplaatsen op het dienende erf te gebruiken.
In 2022 sloot de VvE een koopovereenkomst met McDonaldās Nederland B.V. voor enkele percelen die nog grasland waren. De overeenkomst bevatte een opschortende voorwaarde dat de percelen vrij van erfdienstbaarheden aan McDonaldās geleverd moesten worden. In juni 2024 nodigde de VvE SKA Beheer uit voor een gesprek over opheffing van de erfdienstbaarheid, maar dit leidde niet tot een akkoord.
De VvE startte een bodemprocedure en vorderde primair een verklaring dat er geen erfdienstbaarheid rustte op de verkochte percelen. Subsidiair eiste de VvE medewerking van SKA Beheer aan de opheffing van de erfdienstbaarheid. SKA Beheer voerde verweer en concludeerde tot afwijzing van de vorderingen van de VvE.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelt dat de erfdienstbaarheid tot parkeren in 2002 is gevestigd en dat deze nog steeds van kracht is. De splitsing van het dienende erf heeft geen invloed op de uitoefening ervan. De rechtbank legt uit dat de partijbedoeling bij de vestiging van de erfdienstbaarheid doorslaggevend is. De oorspronkelijke akte van vestiging vermeldt dat de erfdienstbaarheid betrekking heeft op “de van het dienende erf deel uitmakende parkeerplaatsen”. Aangezien op het moment van vestiging geen parkeerplaatsen bestonden, maar wel getekend waren op de bijbehorende kaart, concludeert de rechtbank dat de erfdienstbaarheid ook op de verkochte percelen rust.
Het verweer van de VvE dat de erfdienstbaarheid is verjaard faalt. Het niet gebruiken van een erfdienstbaarheid vormt geen strijdige toestand met het beperkt recht zoals bedoeld in de wet. De rechtbank acht het aannemelijk dat er nog steeds geparkeerd kan worden op de percelen. Ook het argument dat de erfdienstbaarheid niet is overgegaan bij verdeling, omdat het grasland betreft, wordt verworpen. De erfdienstbaarheid blijft gelden zolang de uitoefening mogelijk is.
De rechtbank oordeelt verder dat SKA Beheer een redelijk belang heeft bij het behoud van de erfdienstbaarheid. Dit belang kan in de toekomst terugkeren vanwege mogelijke herinrichting van het perceel, zoals de bouw van een drukbezochte KFC. SKA Beheer heeft het recht om op het dienende erf alles te verrichten wat voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk is.
De vordering van de VvE tot opheffing van de erfdienstbaarheid wordt afgewezen. Ook de verzoeken om de erfdienstbaarheid alleen op specifieke percelen uit te oefenen worden niet gehonoreerd. De rechtbank veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten aan SKA Beheer en verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Omdat ABN AMRO niet is verschenen, wordt ook in de rechtsverhouding met hen de vordering afgewezen om tegenstrijdige uitspraken te voorkomen. De reconventionele vordering van SKA Beheer vervalt, omdat de voorwaarde voor deze vordering niet is vervuld.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
