Kopers verliezen zaak door verjaring claim dakrenovatie

In een zaak bij de rechtbank Limburg stonden kopers van een appartement in Maastricht, aangeduid als [eisers], tegenover de verkoper, Grobel IV B.V. De kopers eisten een schadevergoeding van € 13.780,00 voor kosten die zij maakten voor dakrenovatie. Zij beweerden dat Grobel hen niet voldoende had geïnformeerd over de noodzakelijke reparaties. Grobel betwistte de aansprakelijkheid en stelde dat de vorderingen van [eisers] waren verjaard. De rechtbank oordeelde dat de vorderingen inderdaad verjaard waren, waardoor de claims van de kopers werden afgewezen.

Koopovereenkomst en dakproblemen

Op 12 juli 2021 sloten [eisers] en Grobel een koopovereenkomst voor een appartement in Maastricht. De koopprijs bedroeg € 420.000,00. De overeenkomst bevatte clausules over de staat van de onroerende zaak en de verplichtingen van de Vereniging van Eigenaars (VvE). [Eisers] kregen documentatie, waaronder notulen van VvE-vergaderingen, waarin problemen met het dak werden genoemd. Deze documenten wezen op mogelijke omvangrijke herstelwerkzaamheden.

Claim voor schadevergoeding

Na de overdracht op 15 oktober 2021 ontvingen [eisers] een factuur van de VvE voor een eenmalige bijdrage van € 13.780,00 voor dakrenovatie. Zij claimden dat Grobel hen niet juist had geïnformeerd over de verwachte kosten en eisten een schadevergoeding. Grobel voerde aan dat [eisers] op de hoogte waren van de dakproblemen vóór de koopovereenkomst.

Verjaring van de schadeclaim

De rechtbank moest beoordelen of de vorderingen van [eisers] waren verjaard volgens artikel 7:23 lid 2 BW, dat stelt dat vorderingen omtrent non-conformiteit binnen twee jaar na kennisgeving moeten worden ingesteld. [Eisers] hadden op 2 februari 2022 voor het eerst geklaagd over de dakproblemen en hun laatste stuitingshandeling op 7 maart 2022 verricht. De verjaringstermijn begon op die datum en eindigde op 7 maart 2024. Aangezien de dagvaarding pas op 9 december 2024 was uitgebracht, waren de vorderingen verjaard.

Geen uitzondering op verjaringstermijn

[Eisers] voerden aan dat zij pas konden vorderen nadat zij op 8 augustus 2023 de factuur voor de extra bijdrage ontvingen. De rechtbank vond echter dat deze situatie niet gelijkgesteld kon worden aan een situatie waarin een verkoper te lang wacht met het vorderen van betaling van de koopprijs. De rechtbank besliste dat de extra bijdrage aan de VvE moest worden betaald, niet aan Grobel.

Uitspraak en proceskosten

De rechtbank wees de claims van [eisers] af vanwege de verjaring van de vorderingen. [Eisers] werden tevens veroordeeld tot betaling van de proceskosten, begroot op € 947,00, inclusief de kosten van hun gemachtigde en nakosten.

Vergelijkbare uitspraken

• Kopers verliezen zaak over onverwachte dakonderhoudskosten

  Deze zaak ging ook over onverwachte dakonderhoudskosten na de aankoop van een appartement. Net als in de huidige zaak, verloren de kopers hun claim omdat zij beter onderzoek hadden moeten doen naar de staat van het dak.

• VvE krijgt schadevergoeding voor gebrekkig dak appartementencomplex

  In deze zaak kreeg de VvE een schadevergoeding voor een gebrekkig dak dat niet voldeed aan de koopovereenkomst. Dit staat in contrast met de huidige zaak, waar de kopers hun claim verloren door verjaring.

• Schending mededelingsplicht bij verkoop appartement leidt tot schadevergoeding

  Hier werd een schadevergoeding toegekend wegens schending van de mededelingsplicht over VvE-besluiten. Dit is vergelijkbaar met de huidige zaak, waar de kopers stelden dat zij onvoldoende waren geïnformeerd over dakproblemen.

Bron

ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2025:8469

Lees de originele uitspraak op Rechtspraak.nl

Deze samenvatting is met zorg samengesteld op basis van de oorspronkelijke uitspraak. Wilt u deze uitspraak gebruiken ter onderbouwing van een standpunt, procedure of besluit, raadpleeg dan altijd de volledige originele uitspraak.