De zaak in het kort
In deze juridische kwestie draait het om de aansprakelijkheid van Stichting Nijestee, een woningbouwcorporatie, voor lekkende ramen in de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex. Het complex bestaat uit koopappartementen die door Nijestee zijn gerealiseerd. De Vereniging van Eigenaars (VvE) van het complex heeft Nijestee aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de lekkage. De zaak werd aanvankelijk behandeld door de kantonrechter, waarna Nijestee hoger beroep instelde bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Het verloop van het proces en de feiten
De VvE van het appartementencomplex heeft Nijestee aansprakelijk gesteld voor de lekkage van ramen die schuin zijn geplaatst in het complex. Deze ramen blijken onvoldoende bestand te zijn tegen waterinfiltratie, wat leidt tot schimmelvorming en andere schade. De VvE stelde dat Nijestee als aannemer verantwoordelijk was voor deze gebreken en eiste herstel en vergoeding van de kosten.
In eerste aanleg had de kantonrechter al geoordeeld dat de VvE gerechtigd was een vordering in te stellen tegen Nijestee op basis van de aannemingsovereenkomst. Nijestee betoogde in hoger beroep dat de VvE geen zelfstandig vorderingsrecht had en dat een specifieke volmacht van de appartementseigenaren nodig was. Het hof wees dit standpunt van de hand en benadrukte dat de VvE op grond van haar wettelijke en statutaire taak bevoegd was om de gezamenlijke appartementseigenaren te vertegenwoordigen in juridische procedures betreffende de gemeenschappelijke delen van het complex.
Daarnaast voerde Nijestee aan dat het hof niet de rechtsgronden voor aanneming van werk mocht toepassen omdat dit een verrassingsbeslissing zou opleveren. Het hof verwierp ook dit verweer en stelde dat het op basis van de door de VvE gestelde feiten gerechtigd was om de vordering te toetsen aan de aannemingsovereenkomst.
Een ander belangrijk punt van discussie was de klachtplicht. Nijestee beweerde dat de VvE te laat had geklaagd over de gebreken en dat dit haar rechten jegens derden, zoals onderaannemers, had aangetast. Het hof oordeelde echter dat Nijestee voldoende op de hoogte was van de problemen, aangezien zij zelf lid was van de VvE en aanwezig was bij vergaderingen waarin de lekkageproblemen werden besproken. Het hof vond het niet noodzakelijk dat de VvE formeel had moeten klagen voordat een onderzoek plaatsvond.
Ten slotte was er de kwestie van de zogenaamde ernstige gebreken. Nijestee stelde dat de lekkage geen ernstig gebrek was zoals omschreven in de algemene voorwaarden. Het hof concludeerde echter dat het probleem van de lekkende ramen wel degelijk een ernstig gebrek was, aangezien de ramen niet geschikt waren voor hun schuine plaatsing en daardoor water doorlieten in de appartementen, wat leidde tot schimmelvorming en andere problemen.
De beslissing van de rechtbank.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat de VvE terecht was ontvangen in haar vordering tegen Nijestee. Het hof bevestigde het oordeel van de kantonrechter dat de VvE een zelfstandig vorderingsrecht had en dat de vordering terecht was gebaseerd op de aannemingsovereenkomst.
Het hof oordeelde dat de lekkende ramen een ernstig gebrek vormden waarvoor Nijestee aansprakelijk was. Dit gebrek werd veroorzaakt doordat de door Nijestee geplaatste ramen en kozijnen niet geschikt waren voor de schuine plaatsing zoals in het ontwerp van het gebouw was voorzien.
Het hof wees een bedrag van € 7.643,10 toe aan de VvE voor de kosten van vervanging van de lekkende ruiten en de onderzoekskosten door Bouw Scan Plus, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 juni 2019. Het hof vernietigde daarmee de eerdere veroordeling van Nijestee door de kantonrechter tot betaling van € 9.344,01.
De proceskostenveroordeling door de kantonrechter bleef in stand, aangezien Nijestee overwegend in het ongelijk werd gesteld. Nijestee werd ook veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, die aan de zijde van de VvE werden begroot op nihil.
In conclusie bevestigde het hof dat Nijestee als aannemer verantwoordelijk was voor de gebreken aan de ramen in de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex, en dat de VvE gerechtigd was om de schadevergoeding voor deze gebreken te vorderen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
