De zaak in het kort
In deze rechtszaak bij de rechtbank Oost-Brabant stonden de transformatie en verkoop van een appartement centraal, oorspronkelijk bestemd als winkel. De kopers eisten schadevergoeding van de verkoper wegens vertraging in de levering van het appartement, veroorzaakt door de noodzaak tot wijziging van de splitsingsakte. Deze vertraging leidde tot het vervallen van hun initiële hypotheekofferte, waarna een nieuwe offerte met een hoger rentepercentage volgde. Ook was er sprake van gebreken aan de woning. De rechtbank wees alle vorderingen van de kopers af, evenals de daaropvolgende vorderingen in de vrijwarings- en ondervrijwaringszaken tussen de betrokken makelaars.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met de koop van een appartementsrecht door de verkoper, oorspronkelijk een winkel, die later tot woonruimte werd omgebouwd. De verkoop van het appartement werd gestart na de verbouwing en vond plaats in maart 2021. De kopers waren op de hoogte van de omvorming van het appartement en de privaatrechtelijke bestemming als winkel. De koopovereenkomst werd op 25 mei 2021 getekend met een beoogde leveringsdatum van 15 juli 2021. Echter, de levering kon niet doorgaan vanwege de benodigde wijziging in de splitsingsakte die de juridische bestemming van het appartement aanpaste van winkel naar woning.
Op de beoogde leveringsdatum namen de kopers het appartement al in gebruik onder een sleutelverklaring, zonder huur te betalen, maar met de verplichting om de gebruikerslasten te dragen. De juridische levering werd uitgesteld en vond uiteindelijk plaats op 19 december 2022, na de noodzakelijke wijziging van de splitsingsakte. Gedurende deze periode verviel de oorspronkelijke hypotheekofferte van de kopers en moesten zij akkoord gaan met een nieuwe offerte met een aanzienlijk hoger rentepercentage.
De kopers claimden schadevergoeding voor de hogere rentelasten en andere bijkomende kosten. Zij stelden dat de verkoper toerekenbaar tekort was geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Tevens vorderden zij herstel van gebreken zoals lekkage en een ondeugdelijke elektriciteitsinstallatie. De verkoper riep de verkoopmakelaar in vrijwaring, die op haar beurt de aankoopmakelaar in ondervrijwaring riep, met het argument dat deze de kopers onvoldoende had geïnformeerd over de juridische bestemming van het appartement.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat er geen sprake was van een toerekenbare tekortkoming door de verkoper, omdat partijen in onderling overleg hadden afgesproken de juridische levering uit te stellen. De kopers hadden ingestemd met het uitstel en waren in het appartement gaan wonen zonder huur te betalen, wat duidde op een feitelijke levering. Bovendien hadden zij geen specifieke voorwaarden of voorbehouden gemaakt met betrekking tot de mogelijke financiële gevolgen van het uitstel.
De rechtbank wees erop dat de kopers bekend waren met de juridische bestemming van het appartement als winkel en hadden kunnen weten dat dit problemen kon opleveren voor de juridische levering. De hogere rente als gevolg van het verstrijken van de hypotheekofferte kwam daarom voor hun eigen rekening en risico. Ook de vorderingen in de vrijwaringszaak en ondervrijwaringszaak werden afgewezen, omdat de verkoper geen schadevergoeding verschuldigd was en omdat de verkoopmakelaar niet-ontvankelijk was in haar vordering tegen de aankoopmakelaar.
De rechtbank veroordeelde de kopers in de proceskosten van de verkoper en de verkoopmakelaar. Ook in de vrijwarings- en ondervrijwaringszaken werden de proceskosten ten laste gelegd van de respectievelijke verliezende partijen. In alle zaken werd de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toegewezen. De uitspraak benadrukte het belang van duidelijke afspraken en communicatie tussen de betrokken partijen bij de transformatie en verkoop van onroerend goed.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
