Lekkages in appartement: zijn de leidingen gemeenschappelijk?

In een recent geschil tussen een Vereniging van Eigenaars (VvE) en twee appartementseigenaren stond de vraag centraal of bepaalde leidingen in een appartement gemeenschappelijk of privé zijn. Deze kwestie was van belang omdat het bepaalde wie verantwoordelijk zou zijn voor de kosten van herstel na lekkages.

De appartementseigenaren, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], hadden te maken met meerdere lekkages en meenden dat de VvE voor de kosten moest opdraaien, omdat de leidingen gemeenschappelijk zouden zijn. De VvE vond echter dat de leidingen privé waren en claimde dat de eigenaren zelf verantwoordelijk waren voor de kosten.

De situatie rond de lekkages

De lekkages deden zich voor in november 2023, waarbij een lekdetectie drie specifieke problemen aan het licht bracht: een lekkage aan de koud waterleiding, een lekkage aan de inlaatcombinatie van de boiler, en een lekkage aan de CV-afsluiters.

De VvE liet een loodgieter de lekkages aan de CV-afsluiters repareren en een bypass aanleggen voor de lekkage in de badkamervloer. De kosten van de loodgieter, meer dan €3.000, werden door de VvE bij de appartementseigenaren in rekening gebracht. De eigenaren maakten daarnaast zelf kosten voor verdere herstelwerkzaamheden en claimden deze van de VvE.

Juridische vraag: gemeenschappelijk of privé?

Het geschil draaide om de interpretatie van het splitsingsreglement, specifiek artikel 9 lid 1 sub b. De kantonrechter moest beoordelen of de leidingen als gemeenschappelijk konden worden beschouwd, wat zou betekenen dat de VvE verantwoordelijk was voor de kosten.

Volgens het reglement worden leidingen die niet uitsluitend ten dienste staan van één appartement als gemeenschappelijk beschouwd. De kantonrechter oordeelde dat de leidingen onderdeel waren van een gemeenschappelijk stelsel, ondanks dat ze in het appartement van de eigenaren lagen.

Oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter wees de vorderingen van zowel de VvE als de appartementseigenaren af. De VvE kon de herstelkosten niet verhalen op de eigenaren omdat de leidingen als gemeenschappelijk werden gezien. De eigenaren konden hun vordering niet voldoende onderbouwen en kregen geen schadevergoeding.

De kantonrechter benadrukte dat de ligging van de leidingen in de betonnen vloer geen doorslaggevend criterium was, maar wel kon wijzen op een gemeenschappelijke installatie.

Proceskosten en conclusies

Uiteindelijk werd de VvE veroordeeld tot het betalen van de proceskosten, terwijl ook de eigenaren de proceskosten in reconventie moesten dragen. Beide partijen bleven met hun eigen kosten zitten, aangezien hun vorderingen niet werden toegewezen.

Vergelijkbare uitspraken

• VvE moet vochtproblemen herstellen en schade vergoeden

  In deze zaak oordeelde de rechtbank dat de VvE verantwoordelijk was voor het herstellen van vochtproblemen en het betalen van schadevergoeding. Net als in de huidige zaak ging het om de vraag of de gebreken gemeenschappelijk waren, wat bepalend was voor de aansprakelijkheid van de VvE.

• VvE moet herstelkosten uitbouw betalen na lekkage

  De rechtbank oordeelde dat de VvE verantwoordelijk was voor de herstelkosten van een uitbouw na lekkage, omdat deze tot de gemeenschappelijke delen behoorde. Ook hier was de vraag of het onderdeel gemeenschappelijk was cruciaal voor de kostenverdeling.

• VvE moet lekkage in appartementencomplex herstellen

  De rechtbank bepaalde dat de VvE verantwoordelijk was voor het herstellen van lekkages in een appartementencomplex, ongeacht de oorsprong. Dit sluit aan bij de huidige zaak waar de gemeenschappelijkheid van leidingen bepalend was voor de verantwoordelijkheid van de VvE.

Bron

ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:8014

Lees de originele uitspraak op Rechtspraak.nl

Deze samenvatting is met zorg samengesteld op basis van de oorspronkelijke uitspraak. Wilt u deze uitspraak gebruiken ter onderbouwing van een standpunt, procedure of besluit, raadpleeg dan altijd de volledige originele uitspraak.