De zaak in het kort
In deze zaak heeft de rechtbank Amsterdam zich gebogen over een geschil binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) betreffende de verdeelsleutel voor onderhoudskosten van een hek, groen en een tuinhuis op de binnenplaats van een appartementencomplex. De vraag was welke verdeelsleutel er toegepast moet worden: de algemene verdeelsleutel of een specifieke verdeelsleutel voor bepaalde gezamenlijke eigendommen. De kantonrechter oordeelde dat de algemene verdeelsleutel van toepassing is, waarmee alle eigenaren bijdragen aan deze kosten, en verklaarde de besluiten van de VvE nietig.
Het verloop van het proces en de feiten
Het geschil begon toen de verzoekers, eigenaren van twee parkeerplaatsen en lid van de VvE, op 9 januari 2025 een verzoekschrift indienden om besluiten van de VvE-vergadering van 10 december 2024 te vernietigen. Deze besluiten betroffen de kostenverdeling voor reparaties en onderhoud van een hek, groenvoorzieningen en een tuinhuis op de binnenplaats. De VvE had besloten dat deze kosten enkel gedragen moesten worden door de eigenaren van de parkeerplaatsen, zoals vastgelegd in een specifieke verdeelsleutel in de splitsingsakte.
Tijdens de mondelinge behandeling op 24 juni 2025 waren zowel de verzoekers als de vertegenwoordigers van de VvE aanwezig. De verzoekers stelden dat de besluiten in strijd waren met de splitsingsakte omdat de kosten onder de algemene verdeelsleutel zouden moeten vallen. Zij voerden aan dat de kosten niet specifiek waren toegewezen in de splitsingsakte en daardoor onder de algemene verdeelsleutel van artikel 8 lid 1 vallen. De VvE verdedigde zich door te stellen dat de specifieke verdeelsleutel van artikel 8 lid 5 het juiste kader bood voor de kostenverdeling van deze gemeenschappelijke eigendommen.
De splitsingsakte, opgesteld op 28 oktober 2011, verdeelt de appartementen in verschillende delen en beschrijft de verantwoordelijkheden voor verschillende kostenposten. Het modelreglement bij splitsing van 17 januari 2006 met wijzigingen en aanvullingen was van toepassing verklaard. De akte specificeert breukdelen voor kostenverdeling, maar voor de binnenplaats was een afwijkende verdeelsleutel opgenomen die de kosten toewijst aan de eigenaren van de parkeerplaatsen.
De beslissing van de rechtbank
De kantonrechter moest bepalen of de besluiten van de VvE nietig waren vanwege strijd met de splitsingsakte of vernietigbaar waren vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid. De rechter concludeerde dat de besluiten nietig waren omdat de opstellers van de splitsingsakte ervoor gekozen hadden de kosten van het hek, groen en tuinhuis onder de algemene verdeelsleutel te laten vallen.
Bij de uitleg van de splitsingsakte werd het profijtbeginsel als leidend beschouwd, waaruit bleek dat alle appartementseigenaren die profijt hebben van een gemeenschappelijk gedeelte of zaak, de kosten daarvoor dragen. De akte noemde specifiek dat alleen de bestrating van de binnenplaats en de hellingbaan onder de specifieke verdeelsleutel vallen, niet de andere gemeenschappelijke zaken zoals het hek, het groen en het tuinhuis. De rechter vond dat deze zaken onder de algemene verdeelsleutel vallen, omdat alle eigenaren voordeel hebben van de veiligheid en toegankelijkheid die het hek biedt, en omdat het groen en het tuinhuis bijdragen aan de esthetiek en functionaliteit van de binnenplaats.
De rechter oordeelde dat de VvE ten onrechte de kosten van deze gemeenschappelijke zaken alleen aan de eigenaren van de parkeerplaatsen had willen toewijzen. Hierdoor was het besluit nietig. Verder bepaalde de rechter dat de VvE de proceskosten van € 140,00 aan de verzoekers moet vergoeden. De beschikking werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat deze direct kan worden uitgevoerd, ongeacht een mogelijk hoger beroep.
In deze zaak bevestigde de rechter het belang van het correct toepassen van de regels in de splitsingsakte en het belang van een eerlijke kostenverdeling volgens de vastgestelde verdeelsleutels, die ervoor zorgen dat alle eigenaren naar rato bijdragen aan de gemeenschappelijke belangen en voorzieningen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
