Eigenaar moet ramen dichtzetten voor nieuwbouw met compensatie

In deze zaak stond een geschil centraal tussen een appartementseigenaar en een projectontwikkelaar over het dichtzetten van ramen voor een nieuwbouwproject. De eigenaar moest de ramen dichtzetten, maar alleen als de projectontwikkelaar een compensatie van € 5.000 betaalde. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste dat dit geen onrechtmatige hinder opleverde mits aan de compensatievoorwaarde werd voldaan.

Ramen dichtzetten voor nieuwbouw: het conflict

De procedure begon bij de rechtbank Midden-Nederland. De projectontwikkelaar, [geïntimeerde] B.V., wilde een nieuw appartementencomplex bouwen op een aangrenzend perceel. Dit betekende dat ramen van een naastgelegen appartement, eigendom van [appellanten] c.s., dichtgezet moesten worden. [appellanten] c.s. gingen hiertegen in beroep omdat zij vonden dat dit onrechtmatige hinder zou opleveren.

Eigendomssituatie van de ramen

Tijdens de procedure werd duidelijk dat de ramen oorspronkelijk gemeenschappelijk eigendom van de VvE waren. Na een wijziging in het splitsingsreglement in 2003, werden de ramen exclusief eigendom van [appellanten] c.s. In 2023 sloot [geïntimeerde] een overeenkomst met de VvE, waarin de VvE haar bezwaren tegen de bouwplannen introk onder voorwaarde van compensatie voor verlies van licht en zicht.

Bezwaren tegen het uitzicht

Een belangrijk punt was of [appellanten] c.s. recht hadden op het uitzicht vanuit hun ramen. Deze ramen boden uitzicht op het perceel van [geïntimeerde] en lagen op minder dan twee meter van de erfgrens. Volgens artikel 5:50 BW was dit niet toegestaan, en [geïntimeerde] had tijdig bezwaar gemaakt tegen deze situatie.

Beslissing van het hof

Het hof concludeerde dat het dichtzetten van de ramen geen onrechtmatige hinder opleverde, zolang [geïntimeerde] de compensatie van € 5.000 betaalde. Het hof overwoog hierbij de aard, ernst, duur en omstandigheden van de hinder. Hoewel het bestemmingsplan bebouwing tot de erfgrens toestond, vond het hof dit niet voldoende om hinder uit te sluiten.

Het hof vond de belangen van [geïntimeerde] bij de nieuwbouw zwaarwegend. Er waren maatregelen getroffen om de gevolgen van het dichtzetten van de ramen te verzachten, zoals de aanleg van een lichtkoker. De beslissing van de rechtbank werd bekrachtigd met de toevoeging dat de compensatie moest worden betaald voordat de bouw kon starten. Beide partijen moesten hun eigen proceskosten in hoger beroep dragen.

Vergelijkbare uitspraken

• Dakopbouw zonder toestemming moet worden verwijderd

  In deze zaak ging het ook om een wijziging van de splitsingsakte. De eigenaar moest een dakopbouw verwijderen omdat deze zonder toestemming van de VvE was geplaatst, ondanks een gemeentelijke vergunning.

• VvE-lid krijgt exclusief gebruik dakterras toegewezen

  Deze uitspraak betrof eveneens een wijziging van de splitsingsakte. Een VvE-lid kreeg exclusief gebruik van een dakterras toegewezen, ondanks bezwaren van een ander lid.

• Wijziging splitsingsakte VvE afgewezen door rechtbank

  Hier werd een verzoek tot wijziging van de splitsingsakte afgewezen. De rechtbank vond dat de feitelijke situatie niet afweek van de akte, in tegenstelling tot de huidige zaak waar compensatie werd toegekend.

Bron

ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:7245

Lees de originele uitspraak op Rechtspraak.nl

Deze samenvatting is met zorg samengesteld op basis van de oorspronkelijke uitspraak. Wilt u deze uitspraak gebruiken ter onderbouwing van een standpunt, procedure of besluit, raadpleeg dan altijd de volledige originele uitspraak.