Burenruzie over ramen en bouwplannen bij appartementencomplex

In een conflict over ramen en bouwplannen bij een appartementencomplex stonden de bewoners, [appellanten] c.s., tegenover Silverpoint B.V. Silverpoint is eigenares van een aangrenzend perceel en wil nieuwbouw realiseren. Dit zou de ramen van [appellanten] c.s. blokkeren. Silverpoint startte een rechtszaak om de ramen te laten verwijderen, stellend dat er geen erfdienstbaarheid van uitzicht bestaat. De rechtbank gaf Silverpoint grotendeels gelijk, waarna [appellanten] c.s. in hoger beroep gingen.

Ramen binnen twee meter van erfgrens

De ramen in de noordgevel van het appartementencomplex van [appellanten] c.s. liggen binnen twee meter van de erfgrens met Silverpoint. Volgens artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek mogen ramen binnen twee meter van de erfgrens geen uitzicht bieden over het naburige perceel zonder toestemming van de eigenaar. Silverpoint betoogde dat de ramen verwijderd moesten worden vanwege deze regel, maar de rechtbank verklaarde dat Silverpoint geen belang had bij de rechtmatigheidsverklaring van de ramen zelf.

Bouwplannen van Silverpoint

Silverpoint heeft plannen om nieuwbouwappartementen te realiseren en heeft hiervoor een omgevingsvergunning verkregen. Deze plannen zouden de ramen van [appellanten] c.s. blokkeren, wat de aanleiding vormt voor het geschil. Silverpoint wil dat de ramen worden dichtgebouwd en meent dat de vorderingen niet in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid.

Hoger beroep bij het gerechtshof

In hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden betwisten [appellanten] c.s. de beslissing van de rechtbank. Zij voeren onder andere aan dat er geen sprake is van verboden uitzicht en dat Silverpoint’s eisen op onjuiste gronden zijn toegewezen. Het hof onderzoekt nu of Silverpoint inderdaad eigenaar is van de ramen en wat de rol van de Vereniging van Eigenaren (VvE) hierin is.

Eigendom en rol van de VvE

Het hof heeft partijen gevraagd om informatie te verstrekken over de eigendom van de ramen en de betrokkenheid van de VvE. Er moet duidelijkheid komen over wie de eigenaar van de ramen is en welke juridische positie de ramen hebben. Silverpoint heeft tot 5 augustus 2025 om deze informatie te leveren, waarna [appellanten] c.s. een antwoordakte mogen indienen.

Beslissing van het hof

Het hof heeft de zaak aangehouden in afwachting van aanvullende informatie over de eigendomssituatie en de rol van de VvE. Het hof benadrukt dat volgens artikel 5:50 BW ramen binnen twee meter van de erfgrens zijn toegestaan als ze geen uitzicht bieden of als er toestemming is van de eigenaar van het naburige perceel. Volgens het hof kan alleen worden geëist dat ramen ondoorzichtig worden gemaakt, niet dat ze worden verwijderd.

Vergelijkbare uitspraken

• VvE moet vensteropeningen zonder vergunning heroverwegen

  Deze zaak betrof eveneens vensteropeningen zonder vergunning. De rechter oordeelde dat het college onvoldoende had gemotiveerd waarom er niet werd opgetreden tegen de VvE, wat leidde tot een heroverweging van het besluit.

• VvE mag afvalcontainer aan Ugchelseweg plaatsen

  In deze zaak ging het om de plaatsing van een afvalcontainer door de VvE, ondanks bezwaren van omwonenden. De Raad van State oordeelde dat de VvE de container mocht plaatsen, vergelijkbaar met de discussie over eigendom en toestemming in de huidige zaak.

Bron

ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:4786

Lees de originele uitspraak op Rechtspraak.nl

Deze samenvatting is met zorg samengesteld op basis van de oorspronkelijke uitspraak. Wilt u deze uitspraak gebruiken ter onderbouwing van een standpunt, procedure of besluit, raadpleeg dan altijd de volledige originele uitspraak.