VvE kan kosten defecte ramen verhalen op woningbouwcorporatie

In een zaak tussen de Vereniging van Eigenaars (VvE) van het appartementencomplex ‘De Staalmeesters’ in Groningen en woningbouwcorporatie Nijestee, stond de vraag centraal of de VvE de kosten voor het vervangen van defecte ramen kon verhalen op Nijestee. Deze ramen, die volgens deskundigen ongeschikt waren, veroorzaakten lekkages. Nijestee had zowel als verkoper als aannemer opgetreden voordat het gebouw tot appartementencomplex was gesplitst en verkocht. De rechtbank Noord-Nederland oordeelde in het voordeel van de VvE, waarna Nijestee in hoger beroep ging bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Problemen met ramen en verantwoordelijkheid Nijestee

Het conflict ontstond door lekkages in de ramen van het appartementencomplex, gebouwd in 2008 in opdracht van Nijestee. De ramen waren onder een negatieve hoek geplaatst, wat waterafvoerproblemen en lekkages veroorzaakte. Aanvankelijk werden deze problemen onder garantie verholpen, maar later moest de VvE de kosten zelf dragen. De VvE vorderde deze kosten van Nijestee, die echter de vorderingsgerechtigdheid van de VvE betwistte en stelde dat de vorderingen waren verjaard.

Argumenten van Nijestee en VvE

Nijestee betoogde dat de VvE zich niet kon beroepen op bepaalde bepalingen en dat eventuele vorderingen verjaard waren. De rechtbank verwierp het eerste verweer van Nijestee, maar erkende dat de oorspronkelijke juridische grondslag van de VvE – gebaseerd op de koopovereenkomst – niet juist was. Het hof moest beoordelen of de vordering op een andere juridische grondslag, zoals aanneming van werk, kon worden toegewezen.

Hof erkent vordering VvE

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat de VvE wel degelijk een vordering kon instellen tegen Nijestee. De ramen en kozijnen waren onderdeel van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Volgens het modelreglement 2006, dat bij de splitsing van toepassing werd geacht, was de VvE verantwoordelijk voor het beheer van deze onderdelen. Het hof stelde dat als de VvE geen vordering zou kunnen instellen, niemand zou kunnen klagen over de gebrekkige ramen.

Juridische grondslag en verdere procedure

Hoewel de oorspronkelijke vorderingen van de VvE, gebaseerd op de koopovereenkomst, niet toewijsbaar waren omdat de VvE geen partij was bij de koopovereenkomsten, zag het hof mogelijkheden voor de VvE om Nijestee aan te spreken op basis van aanneming van werk. Het hof gaf Nijestee de gelegenheid om te reageren en zich uit te laten over de klachtplicht, verjaring en aanmaning. De zaak werd naar de rol van 28 oktober 2025 verwezen voor een nadere akte van Nijestee.

Vergelijkbare uitspraken

• Woningcorporatie aansprakelijk voor lekkende ramen in VvE-complex

  Deze zaak betrof eveneens lekkende ramen in een VvE-complex, waarbij de woningcorporatie aansprakelijk werd gesteld. Net als in de huidige zaak oordeelde het hof dat de VvE schadevergoeding kon eisen voor de herstelkosten.

• Amvest moet boete betalen voor aanhoudende lekkage

  In deze zaak moest Amvest een boete betalen voor aanhoudende lekkage in een appartement. Net als in de huidige zaak speelde de aansprakelijkheid voor gebreken een centrale rol, maar hier ging het om een boete in plaats van schadevergoeding.

• VvE krijgt schadevergoeding voor gebrekkig dak appartementencomplex

  Deze uitspraak ging over een schadevergoeding voor een gebrekkig dak in een appartementencomplex. Net als in de huidige zaak werd de VvE gecompenseerd voor gebreken aan gemeenschappelijke delen, maar hier betrof het een dak in plaats van ramen.

Bron

ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:5701

Lees de originele uitspraak op Rechtspraak.nl

Deze samenvatting is met zorg samengesteld op basis van de oorspronkelijke uitspraak. Wilt u deze uitspraak gebruiken ter onderbouwing van een standpunt, procedure of besluit, raadpleeg dan altijd de volledige originele uitspraak.