De zaak in het kort
In een conflict tussen twee appartementseigenaren gaat het om de vraag wie aansprakelijk is voor de vochtschade die is ontstaan in de badkamer van de onderbuurvrouw door een lekkage in de badkamer van de bovenbuurvrouw. De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam moest oordelen over de aansprakelijkheid voor de schade en de redelijke kosten voor het vaststellen en herstellen van die schade. Het geschil draaide om de risicoaansprakelijkheid in het kader van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij de eigenaar van een opstal aansprakelijk kan worden gehouden voor schade veroorzaakt door gebreken in die opstal.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon toen de onderbuurvrouw, hierna aangeduid als [eiser], een dagvaarding indiende tegen haar bovenbuurvrouw, aangeduid als [gedaagde], op 1 augustus 2025. [eiser] vorderde een schadevergoeding van € 4.620,02 plus rente en proceskosten vanwege vochtschade in haar badkamer die werd veroorzaakt door een lekkage in de badkamer van [gedaagde].
Volgens de feiten was [eiser] de eigenaar van een appartement waarin vochtplekken en lekkageproblemen werden gemeld door haar huurder. [eiser] schakelde diverse bedrijven in om de oorzaak van de vochtproblemen te achterhalen en de schade te herstellen. Onderzoeken door verschillende bedrijven, waaronder Building Your Roots B.V. (BYR) en [bedrijf 1] B.V., wezen uit dat de lekkage vermoedelijk werd veroorzaakt door gebrekkig voeg- en kitwerk in de badkamer van [gedaagde].
[gedaagde] betwistte de aansprakelijkheid en voerde aan dat zij adequaat had gereageerd op de meldingen en dat de lekkage ook door andere oorzaken, zoals muizenuitwerpselen, kon zijn ontstaan. Dit werd aanvankelijk ondersteund door een onderzoek van Belfor B.V., dat muizenuitwerpselen als oorzaak aanwees. Echter, later onderzoek bevestigde de bevindingen van [bedrijf 1] dat de lekkage werd veroorzaakt door gebrekkig voeg- en kitwerk in de badkamer van [gedaagde].
De beslissing van de rechtbank
De kantonrechter oordeelde dat [gedaagde] aansprakelijk was voor de schade die [eiser] had geleden door de lekkage, op basis van artikel 6:174 BW. Dit artikel stelt de eigenaar van een opstal aansprakelijk voor schade veroorzaakt door gebreken in de opstal. Het verkeerd aangebrachte voeg- en kitwerk in de badkamer van [gedaagde] werd als zodanig gebrek aangemerkt. Hierdoor moest [gedaagde] de redelijke kosten van het vaststellen en herstellen van de schade vergoeden aan [eiser].
De rechtbank bepaalde dat [gedaagde] een bedrag van € 2.633,97 moest betalen aan [eiser], bestaande uit € 742,50 voor redelijke onderzoekskosten en € 1.891,47 voor herstelkosten van het badkamerplafond. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten werden afgewezen omdat deze werden beschouwd als onderdeel van de proceskosten. [gedaagde] werd verder veroordeeld tot betaling van de proceskosten, die werden begroot op € 1.034,95.
In reconventie had [gedaagde] een tegenvordering ingediend om de kosten van het eerste onderzoek door Belfor, € 514,25, vergoed te krijgen van [eiser]. Deze vordering werd afgewezen omdat er geen juridische grondslag was om deze kosten op [eiser] te verhalen. De rechtbank wees erop dat deze kosten mogelijk door de Vereniging van Eigenaars (VvE) konden worden vergoed, maar niet door [eiser].
De kantonrechter verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat het onmiddellijk kan worden uitgevoerd, zelfs als er hoger beroep wordt ingesteld.
Deze uitspraak toont aan hoe eigenaarschap van een opstal kan leiden tot aansprakelijkheid voor schade aan naburige eigendommen, vooral wanneer de schade voortvloeit uit gebreken in de eigen woning, zoals gebrekkig voeg- en kitwerk in een badkamer. De zaak benadrukt ook het belang van adequaat onderzoek en het vergoeden van redelijke kosten voor het vaststellen en herstellen van schade.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
