In een recente uitspraak heeft de rechtbank Midden-Nederland geoordeeld dat de verkoper van een appartement aansprakelijk is voor de herstelkosten van een daklekkage. De koper, [eiser], had kort na de levering van het appartement te maken met lekkages als gevolg van gebreken aan het dak. [eiser] stelde dat de woning daardoor niet geschikt was voor normaal gebruik en vorderde vergoeding van de herstelkosten van de verkoper, [gedaagde].
De kantonrechter oordeelde dat [gedaagde] inderdaad aansprakelijk is voor de kosten van herstel. Het dak, dat onderdeel uitmaakt van de gemeenschappelijke delen binnen de VvE, vertoonde gebreken die al voor de levering bekend waren. [eiser] moet zich nog uitlaten over de exacte hoogte van de herstelkosten.
Ontdekking van de lekkage
[eiser] ontdekte de lekkage al snel na de levering van de woning. Hij meldde de problemen aanvankelijk bij de VvE en later ook bij [gedaagde]. De kantonrechter moest beoordelen of [eiser] tijdig had geklaagd over de lekkage. De rechter oordeelde dat [eiser] binnen bekwame tijd had geklaagd, ondanks het feit dat er bijna vier maanden zaten tussen de ontdekking van de lekkage en de eerste klacht aan [gedaagde].
Gebreken aan het dak
De lekkages in de woning waren het gevolg van gebreken aan het dak. Uit een eerder onderzoeksrapport bleek dat de staat van het dak al vóór de levering matig was en dat er problemen te verwachten waren. [gedaagde] had tijdens de verkoop de koper niet ingelicht over deze problemen, waardoor hij zijn mededelingsplicht schond.
Geschiktheid voor normaal gebruik
De kantonrechter oordeelde dat de gebreken aan het dak ervoor zorgden dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik. Het woongenot van [eiser] werd wezenlijk aangetast door de lekkages. Dit betekende dat de woning bij de levering niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, ondanks dat [eiser] de woning sinds de levering heeft bewoond.
Aansprakelijkheid van de verkoper
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, wat hem aansprakelijk maakt voor de schade. De koopovereenkomst bevatte een clausule dat de woning de eigenschappen moest hebben die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. De rechter wees erop dat het feit dat het dak tot de gemeenschappelijke delen van de VvE behoort, geen invloed heeft op de aansprakelijkheid van [gedaagde].
Vervangende schadevergoeding
[eiser] heeft recht op vervangende schadevergoeding omdat hij niet wil dat [gedaagde] zelf het herstel uitvoert. De kantonrechter stelde dat [gedaagde] de kosten van herstel door een andere partij moet vergoeden. [eiser] moet echter nog aantonen wat de exacte herstelkosten zijn en hoe deze kosten onder de appartementseigenaren zijn verdeeld.
Vergelijkbare uitspraken
Bron
ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2026:5581
Lees de originele uitspraak op Rechtspraak.nl
Deze samenvatting is met zorg samengesteld op basis van de oorspronkelijke uitspraak. Wilt u deze uitspraak gebruiken ter onderbouwing van een standpunt, procedure of besluit, raadpleeg dan altijd de volledige originele uitspraak.
